房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃思路總結(jié)

時(shí)間：2020-01-05作者：上海劍墨企業(yè)管理有限公司瀏覽：249

對(duì)任何一個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，稅務(wù)籌劃都是很有必要的，稅務(wù)籌劃可以使企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行有效的節(jié)稅，那么房地產(chǎn)行業(yè)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃呢？下面就和劍岳小編一起來(lái)看看房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃的思路！







**部分：稅務(wù)規(guī)劃的三個(gè)誤區(qū)
通過(guò)跟大量咨詢和調(diào)研溝通發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃領(lǐng)域往往存在三個(gè)共同的誤區(qū)：
一是，需要繳納大量稅費(fèi)時(shí)才考慮稅務(wù)籌劃；
二是，認(rèn)為稅務(wù)籌劃是財(cái)務(wù)部門(mén)的事；
三是，認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是如何做帳。
反之，要做好稅務(wù)籌劃，需走出誤區(qū)，做好一下三方面工作：
一是，事前做好統(tǒng)一規(guī)劃，早在拿地和公司注冊(cè)階段就應(yīng)入手；
二是，稅務(wù)籌劃無(wú)處不在，上到公司較高決策層，下到公司各部門(mén)主管，都應(yīng)是稅務(wù)籌劃人；


三是，稅務(wù)籌劃應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)全過(guò)程，在戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)和理財(cái)三個(gè)層面上立體、系統(tǒng)地進(jìn)行思考和規(guī)劃，才能**較大的籌劃空間和效果。




*二部分：稅務(wù)籌劃的三個(gè)層面
1.戰(zhàn)略管理層面
戰(zhàn)略高度的稅務(wù)籌劃，通常應(yīng)考慮以下問(wèn)題：
（1）股權(quán)架構(gòu)與層次如何設(shè)計(jì)與安排，對(duì)未來(lái)財(cái)稅會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？
（2）成立項(xiàng)目公司還是不成立項(xiàng)目公司，用法人股東還是自然人股東？關(guān)聯(lián)的考量？注冊(cè)地點(diǎn)安排在哪里較合適？
（3）注冊(cè)資本多大以及出資形式不同對(duì)財(cái)稅會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？
（4）土地方與資金方如何合作？不同形式拿地稅負(fù)比較，怎樣較低？
（5）如何增加拿地過(guò)程中的土地成本例如拆遷成本？
（6）與**如何合作與談判？代建**項(xiàng)目款項(xiàng)如何收回？


（7）一級(jí)與二級(jí)如何聯(lián)動(dòng)以增加土地成本？







2.經(jīng)營(yíng)管理層面
從經(jīng)營(yíng)的角度規(guī)劃，通常應(yīng)考慮以下問(wèn)題：
（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同對(duì)企業(yè)稅務(wù)的影響，比如戶型面積應(yīng)定多大？應(yīng)建獨(dú)立車(chē)庫(kù)還是地下連體車(chē)庫(kù)？
（2）商業(yè)和住宅比例、普通住宅與非普通住宅比例；
（3）對(duì)外合同條款如何從財(cái)稅角度修改較合理？
（4）報(bào)建形式、開(kāi)發(fā)分期對(duì)稅收的影響？
（5）如何增加工程成本？
（6）銷(xiāo)售價(jià)格的制定與財(cái)稅測(cè)算；
（7）促銷(xiāo)方案選擇對(duì)財(cái)稅的影響；
（8）毛坯還是精裝修？裝修方案的稅收測(cè)評(píng)；
（9）銷(xiāo)售折扣管理與內(nèi)控制度的落實(shí)；
（10）自己銷(xiāo)售還是請(qǐng)專業(yè)公司銷(xiāo)售，付費(fèi)方式不同對(duì)稅負(fù)的影響？
3.理財(cái)層面
從理財(cái)角度規(guī)劃，往往是財(cái)務(wù)人員在考慮，空間有限，**金額往往不大。比如費(fèi)用發(fā)生后計(jì)入什么會(huì)計(jì)科目可節(jié)稅、用什么樣的費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)對(duì)公司較有利、資金利息計(jì)算方法的選擇、合并或分期清算的選擇、高管高額獎(jiǎng)勵(lì)如何規(guī)避個(gè)稅等等。


如能事前從以上三個(gè)角度綜合進(jìn)行企業(yè)稅務(wù)統(tǒng)籌與規(guī)劃，不僅可大大降低企業(yè)稅負(fù)，同時(shí)也利于公司的良性發(fā)展。

*三部分：總結(jié)稅務(wù)籌劃要自上而下，外調(diào)內(nèi)治


在具體的稅務(wù)籌劃實(shí)踐中，建議房地產(chǎn)老板高度重視，親自參與，因?yàn)闊o(wú)論是在公司所處地位、說(shuō)話份量、參與重大決策的程度、思考問(wèn)題的高度等方面，老板所受的限制比財(cái)務(wù)人員要小，從老板開(kāi)始，籌劃空間才能較大，效果才能較明顯。







通常而言，應(yīng)考慮以下問(wèn)題：
（1）重新審視公司財(cái)稅管理，高度重視起來(lái)，從自身開(kāi)始，不斷加強(qiáng)稅務(wù)籌劃知識(shí)的學(xué)習(xí)與補(bǔ)充，該補(bǔ)課的補(bǔ)課；
（2）稅務(wù)管理是對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的綜合管理，土地獲取、項(xiàng)目報(bào)建、產(chǎn)品定位、銷(xiāo)售方案等各業(yè)務(wù)部門(mén)各項(xiàng)工作與稅務(wù)籌劃息息相關(guān)，因此要在公司各部門(mén)進(jìn)行稅務(wù)管理知識(shí)的普及宣傳；
（3）投在財(cái)務(wù)人員身上的錢(qián)回報(bào)率至少在10倍以上，因此要提升財(cái)務(wù)人員地位，該內(nèi)部挖掘培養(yǎng)的內(nèi)部培養(yǎng)，該外部高薪聘請(qǐng)的外部聘請(qǐng)；
（4）由于稅負(fù)在成本控制中已占有很重要的地位，房地產(chǎn)公司應(yīng)考慮立即單獨(dú)設(shè)立稅務(wù)部和稅務(wù)總監(jiān)崗位，而不能再像以往那樣放在財(cái)務(wù)部中兼職管理；
（5）稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜性、專業(yè)性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，復(fù)雜、繁瑣的財(cái)稅問(wèn)題非常耗時(shí)耗精力，因此除了運(yùn)用公司內(nèi)部資源之外，可善用外腦，如借用外部稅務(wù)咨詢師的專業(yè)能力等；
（6）要樹(shù)立提前做好稅務(wù)規(guī)劃的意識(shí)，而不要臨時(shí)抱佛腳，在房地產(chǎn)不同開(kāi)發(fā)階段都要導(dǎo)入稅務(wù)籌劃，不要讓很多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都發(fā)生了，合同簽了，工程建了，項(xiàng)目銷(xiāo)售了再來(lái)做，越早規(guī)劃越好，效果也越明顯；
（7）注意稅務(wù)籌劃的合法性、合理性，把握好業(yè)務(wù)行為的真實(shí)性和交易價(jià)格的“度”，注意防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
以上便是劍岳小編帶來(lái)的相關(guān)內(nèi)容，如果您還有其他的困惑，歡迎來(lái)電咨詢我們，上海劍岳商務(wù)服務(wù)中心，專注于合理籌劃個(gè)人、企業(yè)、公司、所得稅、增值稅等稅務(wù)籌劃服務(wù)。

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