房地產(chǎn)行業(yè)合理節(jié)稅方法及稅收籌劃

時間：2019-08-19作者：上海劍墨企業(yè)管理有限公司瀏覽：149

【稅收籌劃思路】




根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)冋題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)的規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。







符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未**過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
(2)**銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；
(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地值稅清算手續(xù)的；


(4)省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。根據(jù)上述政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以有意將轉(zhuǎn)讓比例控制在85%以下即可規(guī)避清算。




另外，上述規(guī)定中的“剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用”是指全部出租還是部分出租并未明確，根據(jù)法律解釋的一般原則，應(yīng)當(dāng)解釋為“全部出租”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很容***預(yù)留一部分房屋的方式來規(guī)避上述規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。




其收入按下列方法和順序確認：
(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；


(2)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估**確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)杈未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。




根據(jù)上述政策，如果不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，就不視同銷售房地產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全可以通過不辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，而僅將房地產(chǎn)的實際占有使用權(quán)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，從而就規(guī)避了上述“視同銷售”的規(guī)定。




另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過長期以租代售(如50年租賃)方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)就可以規(guī)避清算，上述規(guī)定實際上給企業(yè)提供了納稅籌劃的渠道。

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