如何解讀一份土地評估報告

時間：2024-11-07作者：湖北國泰房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司漢口分公司瀏覽：218

一、報告的構(gòu)成

報告名稱為《**地塊國有土地使用權(quán)市場價格評估——為該地塊補辦相關(guān)法律手續(xù)、補繳地價款提供價格參考》，采用“地塊名稱+評估對象+經(jīng)濟行為關(guān)鍵詞”的模式，未體現(xiàn)土地評估報告等字樣，和房地產(chǎn)評估、資產(chǎn)評估的約定不太相符。

報告分為摘要、評估對象界定、土地估價結(jié)果及其使用和附件4部分，這和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價報告差異比較大，比如沒有分結(jié)果報告和技術(shù)報告等，后來查了一下主要是土地評估相關(guān)規(guī)范要求；要素要點和房地產(chǎn)評估基本一致。土地評估師考試已經(jīng)暫停幾年了，據(jù)說要和房地產(chǎn)評估考試合并，可能還要在規(guī)范等方面進行磨合。

二、評估對象的確定和“雙評估”原則

該報告中把評估對象界定單獨作為一個部分，這里面很重要一個方面是原土地使用條件和現(xiàn)土地使用條件的對比，是本評估報告的**，因為評估原則就是按照“雙評估”原則確定地價差額，確認(rèn)補地價金額。

“雙評估”原則是補地價的根本原則。具體到我說的案例就是：增加地下經(jīng)營性面積前價格和增加地下經(jīng)營性面積后的價格相減，得出該補的價格。這個邏輯比較難以理解，按照常理不是只要評估增加部分的價格就可以了嗎？仔細(xì)分析是非常有道理的，因為房地產(chǎn)存在外部因素，增加的地下經(jīng)營性面積價格和整個房地產(chǎn)密不可分。

三、評估時點的確認(rèn)

補地價中較具爭議的一個點是評估時點。是以原土地出讓時點、原有價格呢？還是按照工規(guī)證核發(fā)時間（增加面積時點）呢？還是按照規(guī)劃驗收時點（面積增加確認(rèn)時點）呢？由于房地產(chǎn)市場價格不斷上漲，可能評估時點差2年，評估價格就會高1倍。這也是開發(fā)商和**博弈的重點。同區(qū)域有部分開發(fā)商就是在這個博弈過程中，將時點越拖越晚，最后不可收拾。


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