*16講 營(yíng)改增后土地增值稅清算中的土地成本該如何扣除

時(shí)間：2020-01-05作者：北京中財(cái)訊財(cái)稅籌劃技術(shù)研究院瀏覽：1790

*16講 營(yíng)改增后土地增值稅清算中的土地成本該如何扣除


作者：徐桂鳴     來(lái)源：中財(cái)訊集團(tuán)


2016年5月1日全面推開(kāi)“營(yíng)改增”，其間征納雙方就增值稅的發(fā)票開(kāi)具、進(jìn)項(xiàng)稅額、銷項(xiàng)稅額、稅率適用、稅額計(jì)算以及納稅申報(bào)等相關(guān)爭(zhēng)議問(wèn)題不斷出現(xiàn)?！径惪蜖?zhēng)鳴】就增值稅有關(guān)問(wèn)題從理論探討到實(shí)務(wù)操作、案例剖析等，展開(kāi)全面、系統(tǒng)、深入闡述，以期幫助廣大財(cái)稅人員科學(xué)、合理、有效用好稅收政策，掌控涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 

營(yíng)改增后土地增值稅清算中的土地成本該如何扣除 

【本期提示】全面營(yíng)改增后，關(guān)于土地增值稅清算中的土地成本的扣除，財(cái)稅〔2016〕36號(hào)、財(cái)稅〔2016〕43號(hào)、財(cái)稅〔2016〕140號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年*86號(hào)等相關(guān)文件中有所均涉及，但究竟該如何理解？因?yàn)樵搯?wèn)題會(huì)直接影響征納雙方的合法利益，本期將針對(duì)此問(wèn)題提出一些個(gè)人建議。

【問(wèn)題由來(lái)】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)電咨詢：如何理解《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）文件中關(guān)于“《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目?！?？

【政策與分析】

一、增值稅政策與分析

增值稅政策（一）

1、財(cái)稅〔2016〕36號(hào)**條*（三）項(xiàng)* 10點(diǎn)中“向**部門支付的土地價(jià)款”規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以**的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向**部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

2、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年*18號(hào)規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照**的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

……

支付的土地價(jià)款，是指向**、土地管理部門或受**委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)**省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

【政策分析】以上允許扣除的僅指“向**部門支付的土地價(jià)款”。

增值稅政策（二）

3、財(cái)稅〔2016〕140號(hào)規(guī)定：財(cái)稅〔2016〕36號(hào)**條*（三）項(xiàng)* 10點(diǎn)中“向**部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向**部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在**土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和**拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

4、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年*86號(hào)規(guī)定：本公告自發(fā)布之日（2016.12.24）起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向**部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七、八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。

【政策分析】

1、向**部門支付的土地價(jià)款=土地受讓人向**部門支付的征地費(fèi)用+拆遷補(bǔ)償費(fèi)用+土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用+土地出讓收益等。

2、支出憑證：省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印 ）制的財(cái)政票據(jù)+拆遷協(xié)議+拆遷雙方支付費(fèi)用憑證+**拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證。

3、以前未扣的可從12月起補(bǔ)扣。

二、土地增值稅政策與分析

土地增值稅政策

1、《*人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》*六條關(guān)于“計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目”中允許扣除的土地包括：**土地使用權(quán)所支付的金額以及開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用。

2、《*人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》*七條規(guī)定：條例*六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：(一)**土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為**土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。

3、財(cái)稅〔2016〕43號(hào)：關(guān)于“《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

【政策分析】允許在計(jì)算增值稅的銷項(xiàng)稅額中抵扣的，土地增值稅清算時(shí)不再計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在在計(jì)算增值稅的銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，土地增值稅清算時(shí)可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

【本期結(jié)論】綜合上述政策再結(jié)合財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)規(guī)定，即“銷項(xiàng)稅額抵減”專欄，記錄一般納稅人按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定因扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額?？梢缘弥悍康禺a(chǎn)企業(yè)在結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)成本—土地成本”時(shí)，應(yīng)考慮“銷項(xiàng)稅額抵減”，即用“銷項(xiàng)稅額抵減”沖減“開(kāi)發(fā)成本—土地成本”，即借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）”貸記“開(kāi)發(fā)成本—土地”，否則，在土地增值稅清算時(shí)，允許扣除的土地成本被兩次扣除。 

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