寫字樓租賃合同簽署要點(diǎn)

時(shí)間：2022-05-03作者：深圳市佳創(chuàng)匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司瀏覽：91

一、地段，還是地段

（一）法律**依附于商業(yè)**

1、地段**是寫字樓的較重要**之一，很多出租方或承租方所委托的合同審核人員由于對(duì)交通、商圈這些理念并沒有過多的接觸，所以對(duì)寫字樓所體現(xiàn)的價(jià)格和**并不能完全認(rèn)同，所以在合同審理中可能會(huì)存在忽視或?qū)骨榫w，對(duì)此予以避免，盡可能的將商務(wù)條款交由相關(guān)負(fù)責(zé)人員確認(rèn)。

2、對(duì)于寫字樓價(jià)格的確認(rèn)方式。對(duì)該商圈內(nèi)同級(jí)別寫字樓價(jià)格進(jìn)行咨詢，詢問報(bào)價(jià)、免租期等數(shù)據(jù)后進(jìn)行初步估算以作為參照。如果法律人員無暇電話調(diào)查，那應(yīng)請(qǐng)洽談寫字樓租賃的人員同時(shí)提供商圈內(nèi)租價(jià)對(duì)比表并要求其簽字留證。

（二）通過**來篩選對(duì)方

1、篩選開發(fā)商。寫字樓一般集中在城市內(nèi)繁華商圈，多數(shù)是由各開發(fā)商開發(fā)一到兩幢。寫字樓具有較高的保值性與增值空間，對(duì)于這種優(yōu)質(zhì)物業(yè)，國內(nèi)多數(shù)優(yōu)質(zhì)開發(fā)商采用的是自持模式來長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)。所以對(duì)于承租方而言，繁華地段或商圈的寫字樓項(xiàng)目，價(jià)格高昂尚在其次，而合同及管理規(guī)定相對(duì)是復(fù)雜甚至苛刻的，所以請(qǐng)務(wù)必耐心對(duì)待。

對(duì)于小開發(fā)商開發(fā)或散售型的寫字樓項(xiàng)目，則可能存在設(shè)計(jì)缺陷、產(chǎn)權(quán)人分散、運(yùn)營(yíng)混亂等問題，雖然價(jià)格便宜，合同簡(jiǎn)單，但在長(zhǎng)久來看并不是優(yōu)質(zhì)企業(yè)的棲息之地。

2、確認(rèn)出租方的主體身份。在洽談合同前，請(qǐng)務(wù)必明確出租人主體，是否是開發(fā)商或開發(fā)商所委、行等。對(duì)于該類型出租主體，一般有著較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)策略和經(jīng)營(yíng)能力。如果是開發(fā)商散售后的業(yè)主方或其他二房東再次出租的應(yīng)謹(jǐn)慎考慮，此種出租方往往沒有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在實(shí)踐中信譽(yù)較差，又無長(zhǎng)期對(duì)于物業(yè)的規(guī)劃能力，所以應(yīng)盡力避免合作。

二、合同內(nèi)容常見問題

（一）常規(guī)問題

1、必須明確寫明合同簽訂地以及訴訟管轄地，禁止留白（按照民訴法**解釋28，我也知道房屋租賃 ** 屬于專屬管轄，但是為了避免不良商戶提請(qǐng)?jiān)V訟管轄來拖延時(shí)間，不要輕視本條，務(wù)必明確）。

2、合同中應(yīng)加入租賃場(chǎng)地的四至圖、樓層圖，該圖應(yīng)明確標(biāo)識(shí)出租賃位置，一并由承租方加蓋印章確認(rèn)。

（二）特殊需要注意的洽商內(nèi)容

1、出租方的簽約資質(zhì)

（1）很多開發(fā)商在僅具有開發(fā)資質(zhì)，并未在營(yíng)業(yè)執(zhí)照中加入房屋租賃經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，這會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商并沒有租賃資格，所以如果是由開發(fā)商自行經(jīng)營(yíng)的，其在營(yíng)業(yè)執(zhí)照中應(yīng)當(dāng)有房屋租賃經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，否則無法開具發(fā)票。

（2）租賃場(chǎng)所的規(guī)劃用途應(yīng)是“商服”或“辦公”，否則的注冊(cè)帶來障礙。

（3）出租方與承租方的簽約身份。寫字樓租賃涉及到大型復(fù)雜的管理體系以及物業(yè)管理資質(zhì)，有時(shí)簽約主體不一定為業(yè)主，而會(huì)授權(quán)關(guān)或委托專業(yè)的行來進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。這時(shí)出租方應(yīng)出具業(yè)主授權(quán)證明，其中的內(nèi)容基本包括：

①出租方有權(quán)簽署租賃合同，所簽的合同由產(chǎn)權(quán)方承認(rèn)法律效力。

②出租方有權(quán)收取租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用。

③對(duì)簽約方所簽署的授權(quán)期限應(yīng)等于或長(zhǎng)于出租期限。

2、何時(shí)去承租？

請(qǐng)盡可能在寫字樓設(shè)計(jì)或建設(shè)期間簽署，該階段的工程改動(dòng)余地較大，仍然可以滿足客戶的個(gè)性化需求，這種訂單式租賃會(huì)使得承租方具有較大的議價(jià)能力，能夠有效對(duì)寫字樓的價(jià)格進(jìn)行有效洽談。但該洽談前提應(yīng)建立在對(duì)開發(fā)商有充分的建設(shè)能力、運(yùn)營(yíng)能力認(rèn)識(shí)之上進(jìn)行。同時(shí)自身承租面積較大，具有相應(yīng)的議價(jià)能力。


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• 詞條

  詞條說明

• 涉外寫字樓租賃應(yīng)注意

  租賃涉外寫字樓需留意租賃對(duì)象上有何特別之處？小白租提醒您寫字樓租賃應(yīng)注意。涉外寫字樓除了可以出租給在境內(nèi)注冊(cè)成立的企業(yè)(包括境內(nèi)股東投資設(shè)立的企業(yè)，也包括境外股東但在境內(nèi)注冊(cè)成立的企業(yè)，如外商投資企業(yè)、中外合資企業(yè)等)外，還可在境內(nèi)設(shè)立的不具有獨(dú)立法人資格的辦事機(jī)構(gòu)一般常設(shè)立的代表處、辦事處等機(jī)構(gòu)。非涉外樓則不能出租給境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的辦事機(jī)構(gòu)。是否屬于涉外樓，須以**外經(jīng)貿(mào)委的批準(zhǔn)為準(zhǔn)其他問題

• 寫字樓租賃合同簽署要點(diǎn)

  一、地段，還是地段（一）法律**依附于商業(yè)**1、地段**是寫字樓的較重要**之一，很多出租方或承租方所委托的合同審核人員由于對(duì)交通、商圈這些理念并沒有過多的接觸，所以對(duì)寫字樓所體現(xiàn)的價(jià)格和**并不能完全認(rèn)同，所以在合同審理中可能會(huì)存在忽視或?qū)骨榫w，對(duì)此予以避免，盡可能的將商務(wù)條款交由相關(guān)負(fù)責(zé)人員確認(rèn)。2、對(duì)于寫字樓價(jià)格的確認(rèn)方式。對(duì)該商圈內(nèi)同級(jí)別寫字樓價(jià)格進(jìn)行咨詢，詢問報(bào)價(jià)、免租期等數(shù)據(jù)后進(jìn)行

• 寫字樓租賃需要注意什么?

  首先，寫字樓租金是按照每天每平方米來報(bào)價(jià)和磋商的。比如，某寫字樓的報(bào)價(jià)為“人民幣5元/平方米/日”。寫字樓往往是一個(gè)大產(chǎn)證，每一個(gè)具體的租賃部位沒有進(jìn)行具體的產(chǎn)權(quán)分割，租戶租賃的面積是可以與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商的。因此，必須按照實(shí)際租賃的面積來計(jì)算租金，從而也就形成了上述這種報(bào)價(jià)慣例。**租賃寫字樓的客戶一定要注意此點(diǎn)，按照該報(bào)價(jià)方式來計(jì)算自己真實(shí)的租金成本，從而做出合理的判斷。其次，在寫字樓租賃交易過

• 寫字樓的一些租賃注意事項(xiàng)寫字樓的一些租賃注意事項(xiàng)

  首先，寫字樓租金是按照每天每平方米來報(bào)價(jià)和磋商的。比如，某寫字樓的報(bào)價(jià)為“人民幣5元/平方米/日”。寫字樓往往是一個(gè)大產(chǎn)證，每一個(gè)具體的租賃部位沒有進(jìn)行具體的產(chǎn)權(quán)分割，租戶租賃的面積是可以與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商的。因此，必須按照實(shí)際租賃的面積來計(jì)算租金，從而也就形成了上述這種報(bào)價(jià)慣例。**租賃寫字樓的客戶一定要注意此點(diǎn)，按照該報(bào)價(jià)方式來計(jì)算自己真實(shí)的租金成本，從而做出合理的判斷。其次，在寫字樓租賃交易過