引起房地產(chǎn)糾紛的常見六大原因

時間：2020-07-13作者：天津行通律師事務(wù)所瀏覽：293

一.工程質(zhì)量達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)


質(zhì)量不合格包括建筑質(zhì)量不合格和裝修質(zhì)量不合乎標(biāo)準(zhǔn)或合同的約定。建筑質(zhì)量不合格，是指發(fā)展商違反國家工程質(zhì)量的有關(guān)規(guī)定，偷工減料，使房屋處于無法居住，甚至危及人身安全的狀態(tài)。


裝修質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)或合同的約定，是指房屋的裝修使用偽劣或不符合合同中約定使用的產(chǎn)品，使消費(fèi)者居住困難，配套不齊全。


這兩種違約情況，對于前者，購房者有權(quán)要求終止合同，要求賣方雙倍返還定金，退還全部款項(xiàng)，支付利息并索取違約金，有的還可要求其它賠償，這些內(nèi)容應(yīng)事先在合同中注明。


對于后者，購房者有權(quán)要求賣方依標(biāo)準(zhǔn)和合同進(jìn)行改進(jìn)，并要求支付違約金，如有損失并可要求賠償。如果賣方拒不改進(jìn)，或達(dá)不到要求，購房者有權(quán)要求終止合同，返還購房款及利息。同樣這些內(nèi)容也是應(yīng)寫進(jìn)合同之中的。


同時，因建設(shè)工程質(zhì)量缺陷造成人身傷害或其它財產(chǎn)損害的，侵害人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，給予受害人賠償。因建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任發(fā)生民事糾紛，當(dāng)事人可以通過協(xié)商或調(diào)解解決。當(dāng)事人不愿通過協(xié)商、調(diào)解解決或協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或人民法院起訴。需要注意的是;根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》*45條的規(guī)定，因建設(shè)工程質(zhì)量存在缺陷造成損害要求賠償?shù)脑V訟時效期限為一年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)益受到損害時起計算。由此可見：當(dāng)商品房在法律規(guī)定的期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，或因此造成損害時，既可找開發(fā)商，也可找施工單位協(xié)商，如開發(fā)商或施工單位不予理睬，也可以向消費(fèi)者協(xié)會投訴，如投訴還不能解決問題，還可以向人民法院起訴，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。


二.銷售合同不規(guī)范


1997年上海市房地產(chǎn)案件的收案數(shù)達(dá)到8026件，在這些案件中，無效、不生效合同比例一直居高不下。1995年至1997年在上海市法院受理的近2萬件房地產(chǎn)案件中，當(dāng)事人在訴訟請求中主動要求確診合同無效或不生效的約占40%以上，經(jīng)法院審理被確診無效或不生效的合同占一半以上。


在合同簽訂過程中，開發(fā)商為了自己的利益，都會盡可能讓合同簽的對自己有利;而在合同履行過程中，開發(fā)商由于各方面原因又或多或少都有延期交房、交房不符合交付條件，或者交付的房屋在面積與內(nèi)裝修上與合同約定不相符，甚至存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題。同樣，個別購房者也有不按約支付房款的現(xiàn)象。而合同欺詐較是糾紛不斷的根源，也是購房者防不勝防的陷阱。


三.開發(fā)商不能按期交房


此類違約多是在期房買賣中出現(xiàn)。


如果不是不可抗力而導(dǎo)致出現(xiàn)這種情況，購房者有權(quán)要求賣方繼續(xù)履行合同，并索取違約金;如果在約定的期限內(nèi)，賣方仍不能履行合同，購房者也有權(quán)要求終止合同，并要求退還利息和違約金，如果造成損失的并可要求支付賠償金。但許多購房者在遇到這種問題時，往往是想要索賠或退房時，才發(fā)現(xiàn)合同的約定大多是對購房者不利的條款。問題出在發(fā)展商在購房合同中注明的逾期交房的免責(zé)條款使消費(fèi)者有苦難言。免責(zé)條款包括：如遇到下列特殊原因，可憑北京市有關(guān)部門證明文件，據(jù)實(shí)予以延期。(1)、不可抗力;(2)、施工中不可預(yù)見異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決;(3)、其他非甲方所能控制的事件;(4)、遇有國家政策、法律調(diào)整，致使影響本合同履行;(5)、冬、雨季，停電日，工期順延等。


一位律師指出：“其他非甲方所能控制的事件”，是一個比較模糊的概念，在實(shí)際履行合同時很難界定，因此，這一點(diǎn)便成了一些發(fā)展商逾期交房的有利說辭。


當(dāng)銷售方確實(shí)是因?yàn)榻?jīng)營管理的原因，致使房屋不能按時交付使用時，購房人第一步可以采取與銷售方協(xié)商的方式，向銷售方提出退房并支付違約金;如果購房人仍希望購買該房屋，但又有所擔(dān)心時，不妨采取約定懲罰性違約金的辦法予以**;如銷售方多次違約，工期、質(zhì)量無**，無解決問題誠意時，購房人則應(yīng)堅決要求解除合同，并要求賠償損失。此時，可依據(jù)的法律條款是《*人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》，該法*二十六條規(guī)定：“凡發(fā)生下列情況之一者，允許變更或解除合同;……三、由于另一方在合同約定的期限內(nèi)沒有履行合同……當(dāng)事人一方有權(quán)通知另一方解除合同。因變更或解除合同使另一方遭受損失的，除依法可以免除的責(zé)任以外，應(yīng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償?！边@就是說，即使雙方在合同中沒有規(guī)定在合同約定的期限內(nèi)不交付房屋可以解除合同，但購房者仍可以依照《*人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》*二十六條的規(guī)定，向銷售方提出解除合同，并要求賠償損失。


四.交房時的面積與預(yù)約的面積不符


這是指賣方交給購房者的房屋實(shí)際實(shí)用面積過大或過小。


由于開發(fā)商在預(yù)售時，只是根據(jù)工程圖紙來計算建筑面積，在施工過程中，由于施工單位采用新型材料或開發(fā)商變更設(shè)計圖紙，使面積比原圖紙增大或變小。


這樣的情況顯然有失公平，因此購房者購房時應(yīng)注意在合同中明確寫明實(shí)際使用面積的平米數(shù)及建筑面積的平米數(shù)。如賣方違反合同，可以要求賣方支付違約金并按實(shí)際情況重新計價。目前對于售房面積與實(shí)測面積的誤差比例，有關(guān)法規(guī)并沒有明確規(guī)定，這樣在合同中買賣雙方事先的約定就顯得較為重要。


五.虛假廣告


房地產(chǎn)廣告失實(shí)一直以來是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)之一。不少消費(fèi)者投訴，當(dāng)初買房時銷售商說的花好桃好，**，廣告招貼**美煥。等到入住時才發(fā)現(xiàn)，所謂便捷交通乃坑坑洼洼泥濘小路，而豪華裝修實(shí)為劣質(zhì)工程，較不用說延期交房、面積誤差了。


六.產(chǎn)權(quán)證辦不下來或違規(guī)無產(chǎn)權(quán)建房


房屋產(chǎn)權(quán)問題是購房者所關(guān)心的主要問題之一，所以簽訂預(yù)售合同時，購買者都要求開發(fā)商承諾何時能拿下產(chǎn)權(quán)，若逾期拿不到產(chǎn)權(quán)應(yīng)如何處理。但在合同簽訂后，由于開發(fā)商沒有交齊土地出讓金，沒有辦理有關(guān)手續(xù)等原因，不能按期辦下產(chǎn)權(quán)證。此時開發(fā)商違約，雙方發(fā)生爭議。如果業(yè)主在補(bǔ)充條款中對此有約定:如開發(fā)商應(yīng)在什么時間前向房地產(chǎn)管理部門提交完畢與業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的證明，若違約將由開發(fā)商進(jìn)行賠償。則一旦出現(xiàn)糾紛,開發(fā)商應(yīng)賠付違約金，同時全額承擔(dān)仲裁費(fèi)用。


七.因購買者要求退房而產(chǎn)生糾紛


提前預(yù)售自用自建房應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，同時由于該房不屬于商品房，不能適用加倍賠償法則。



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