北京拆遷律師：征收評估環(huán)節(jié)需要注意的幾點(diǎn)

時間：2021-06-22作者：北京市凱諾律師事務(wù)所瀏覽：42

　　

　　房屋拆遷過程中，一個較主要的環(huán)節(jié)應(yīng)該是房屋評估階段，想必大家都知道，被征收房屋較終的**都需要評估公司進(jìn)行評估確定，而且評估機(jī)構(gòu)作出的評估報(bào)告也往往會作為對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。因此，在評估時，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)要參照法律法規(guī)中規(guī)定的依法對被征收房屋進(jìn)行評估，并作出評估報(bào)告。

　　但是在實(shí)踐過程中，有少被征收人反映說，自己壓根就不知道還有評估這一環(huán)節(jié)，一直以為只能按照征收方公布的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行..

　　還有的當(dāng)事人則反映說，評估機(jī)構(gòu)根本就不是協(xié)商選定的，而是直接由征收方選定的，在選定時，也沒有征求過自己的意見，直接以拆遷之初的評估時點(diǎn)進(jìn)行評估的，但這幾年房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，為此自己現(xiàn)在一直都沒有簽訂補(bǔ)償協(xié)議..

　　實(shí)踐中類似上述被征收人反映的這種情況太多了，下面凱諾律師就結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)來為大家簡單地說一下關(guān)于房屋評估這一環(huán)節(jié)中，大家都需要注意的一些事項(xiàng)

　　一、房屋評估機(jī)構(gòu)應(yīng)由被征收人協(xié)商選定

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》*二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》*四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　也就是說，一般評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是由被征收人協(xié)商選定，而非征收方直接選定，即使在規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)商不成，也不能由征收方擅自決定，而需要采取隨機(jī)、少數(shù)服從多數(shù)等方式確定。因此，實(shí)踐中，如果是征收方擅自選定的評估機(jī)構(gòu)，那么這自然是不合法的，此時，被征收人則可以拒絕簽訂評估報(bào)告，然后向有關(guān)部門進(jìn)行舉報(bào)或是采取其他有效措施。

　　二、對于選定評估機(jī)構(gòu)的時間可能會有兩種

　　在什么時候選定評估機(jī)構(gòu)，這是被征收人首先需要明確的問題，我們以濟(jì)南為例，根據(jù)《濟(jì)南市國有土地上房屋征收補(bǔ)償房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定辦法》*六條規(guī)定，征收評估機(jī)構(gòu)一般應(yīng)在作出征收決定之后依法選定。也可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況在發(fā)布凍結(jié)通告以后作出房屋征收決定之前依法選定征收預(yù)評估機(jī)構(gòu)。

　　不過，需要注意的是，如果公示期內(nèi)有三分之一以上被征收人書面提出異議的以及房屋征收部門自行確定預(yù)征收評估機(jī)構(gòu)的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)要**被征收人對評估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)。

　　三、房屋評估時點(diǎn)

　　一般來說，房屋評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋**評估時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋**評估時點(diǎn)一致。

　　在房屋評估環(huán)節(jié)，相關(guān)部門以征收決定公告之日作為評估時點(diǎn)之后，應(yīng)當(dāng)要盡快通過簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定的方式，及時對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，并固定雙方的權(quán)利義務(wù)，確保補(bǔ)償?shù)膶?shí)質(zhì)公平。

　　然而實(shí)踐中，卻常常有征收方在作出征收決定之后遲遲不對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，或是作出補(bǔ)償決定，幾年后才依據(jù)之前的補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，或是再以征收決定公告之日為時點(diǎn)，對被征收房屋進(jìn)行評估，那么若是在這期間，房地產(chǎn)發(fā)生了較大的變化，那么在以征收決定為時點(diǎn)進(jìn)行評估，顯然對被征收人而言是不太公平的，此時應(yīng)當(dāng)要重新選定評估機(jī)構(gòu)。

　　對此，凱諾律師提醒大家，如果遇到征收方仍以征收決定公告之日為時點(diǎn)，進(jìn)評估并作出評估報(bào)告，那么，被征收人可拒絕簽收該評估報(bào)告，然后及時地咨詢專業(yè)律師。

　　四、對評估報(bào)告不滿意可采取復(fù)核等方式

　　被征收人在收到評估報(bào)告之后，如果對評估報(bào)告不滿意，那么被征收人可以向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)議或是鑒定。

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，可以在收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，在收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估***申請鑒定。

　　若對以上兩種結(jié)果都不滿意，那么則可以采取法律措施來維護(hù)自己的合法權(quán)益。被征收人對補(bǔ)償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》*二十六條規(guī)定處理。*二十六條即“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民**依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告”?！氨徽魇杖藢ρa(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟”。

　　五、住宅拆遷應(yīng)以市場比較法進(jìn)行評估

　　一般來說，市場比較法是對被征收人較為有利的評估辦法。市場比較法是根據(jù)被拆遷房屋的基本情況比如房屋的使用面積、區(qū)位、用途、房屋質(zhì)量等，然后參考相近的房屋市場成交價格，推算出一個價格區(qū)間，對不同情況給予補(bǔ)償。

　　因此，實(shí)踐過程中，若是以其他評估報(bào)告對被征收房屋進(jìn)行評估，比如成本法，那么則是不合理的。

　　總之，凱諾律師要說的是，房屋評估環(huán)節(jié)非常重要，直接影響著被征收人較終能得到多少補(bǔ)償款，所以，一旦發(fā)現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)選定程序不合法，評估報(bào)告不合理等，一定要及時地采取法律措施來維護(hù)自己的合法權(quán)益。


北京市凱諾律師事務(wù)所專注于行政訴訟,行政復(fù)議,拆遷律師等

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• 北京拆遷律師：征收評估環(huán)節(jié)需要注意的幾點(diǎn)

  房屋拆遷過程中，一個較主要的環(huán)節(jié)應(yīng)該是房屋評估階段，想必大家都知道，被征收房屋較終的**都需要評估公司進(jìn)行評估確定，而且評估機(jī)構(gòu)作出的評估報(bào)告也往往會作為對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。因此，在評估時，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)要參照法律法規(guī)中規(guī)定的依法對被征收房屋進(jìn)行評估，并作出評估報(bào)告。 但是在實(shí)踐過程中，有少被征收人反映說，自己壓根就不知道還有評估這一環(huán)節(jié)，一直以為只能按照征收方公布的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行.. 還有的