企業(yè)評估|養(yǎng)豬場征地拆遷評估公司

時(shí)間：2021-10-25作者：北京海潤京豐資產(chǎn)評估有限公司瀏覽：99

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企業(yè)**評估|養(yǎng)豬場征地拆遷評估公司



   北京海潤京豐資產(chǎn)評估事務(wù)所(普通合伙)（簡稱海潤京豐），是由財(cái)政部和北京市財(cái)政局共同授予資產(chǎn)評估資格的全國性專業(yè)評估公司。公司匯聚了大批行業(yè)精英，數(shù)十位法律、經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)、工程技術(shù)領(lǐng)域的**專業(yè)人才，同時(shí)與國外著名評估機(jī)構(gòu)及專業(yè)準(zhǔn)則**保持著密切的合作關(guān)系。公司具備**的評估方法和手段，完善高效的管理體系和服務(wù)團(tuán)隊(duì)，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一體的*評估機(jī)構(gòu)。 
  隨著我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，越來越多的工廠由于政策、地理位置的關(guān)系需要搬遷，由此產(chǎn)生企業(yè)搬遷損失的評估項(xiàng)目也不斷增加。工廠搬遷損失評估從評估資料的可獲得性和評估工作簡易性出發(fā)人為地劃分為三個(gè)階段不同，不動(dòng)產(chǎn)損失，停產(chǎn)損失和搬遷費(fèi)。 
(一)不動(dòng)產(chǎn)損失評估 
搬遷企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物(設(shè)備基礎(chǔ)，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃?xì)?、通訊、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)損失評估的**類型是“拆遷補(bǔ)償**”。拆遷補(bǔ)償**是根據(jù)**主管部門房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的評估對象在評估基準(zhǔn)日可能獲得的補(bǔ)償**。例如當(dāng)?shù)?*明確規(guī)定了樹木的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，只要根據(jù)樹種樹齡就可確定補(bǔ)償**。對房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估。當(dāng)?shù)?*規(guī)定了住宅搬遷評估的平均指導(dǎo)價(jià)，非住宅房屋拆遷評估指導(dǎo)價(jià)則要求比照住宅拆遷評估指導(dǎo)價(jià)適當(dāng)浮動(dòng)，但未對有關(guān)因素調(diào)整系數(shù)做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評估采用成本法確定不動(dòng)產(chǎn)拆遷補(bǔ)償**。 
(二)停產(chǎn)損失評估 
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)，停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。一般以被拆遷房屋補(bǔ)償**的一定比例計(jì)算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補(bǔ)償。 
搬遷會(huì)造成停產(chǎn)，停產(chǎn)意味著獲利能力的暫時(shí)損失。需要注意的是，機(jī)械工廠的搬遷，其短時(shí)停產(chǎn)并不意味著停止全部經(jīng)營活動(dòng)。以本案為例，產(chǎn)成品仍必須按合同兌現(xiàn)，原材料仍按計(jì)劃采購，一些生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)仍在進(jìn)行。在此次工廠搬遷損失的評估中，停產(chǎn)損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計(jì)算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)**年年均銷售收入凈利潤率和當(dāng)年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的月平均銷售收入計(jì)算。當(dāng)年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的月平均銷售收入為：上年實(shí)際銷售收入×(1+**年銷售收入平均增長率)/12。委托方設(shè)定此次的搬遷時(shí)限為兩個(gè)月。 
(三)搬遷費(fèi)評估 
工廠搬遷費(fèi)評估是對隨遷財(cái)產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值易耗品、文件檔案等從拆卸運(yùn)到新址安裝試車投產(chǎn)全過程合理費(fèi)用的估測。此次評估中搬遷費(fèi)不計(jì)資金成本。 
搬遷費(fèi)的估價(jià)不是嚴(yán)格意義上的資產(chǎn)**評估。注冊資產(chǎn)評估師要針對不同的搬遷財(cái)產(chǎn)，經(jīng)過深入研究，科學(xué)縝密，經(jīng)濟(jì)合理地設(shè)定一個(gè)搬遷方案，以此作為搬遷費(fèi)用計(jì)價(jià)的基礎(chǔ)。以機(jī)器設(shè)備為例，搬遷費(fèi)一般應(yīng)包括：拆卸費(fèi)，包裝費(fèi)，吊裝費(fèi)，運(yùn)費(fèi)，卸車費(fèi)，安裝調(diào)試費(fèi)，驗(yàn)收費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)。 
搬遷費(fèi)評估為計(jì)價(jià)所設(shè)定的運(yùn)輸方案，不是搬遷組織措施計(jì)劃，較不是裝車計(jì)劃。 
工廠搬遷損失評估是注冊資產(chǎn)評估師為搬遷企業(yè)獲得補(bǔ)償而提供的**參考的專業(yè)意見。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報(bào)告使用要求的差異，關(guān)注到可能影響搬遷損失的所有層面。 


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