如何選擇房屋買賣糾紛較佳調(diào)解方案？

時(shí)間：2022-10-31作者：廣東合拓律師事務(wù)所瀏覽：161

房屋買賣合同糾紛案件調(diào)解工作

應(yīng)當(dāng)把握的原則

1.嚴(yán)把合同效力關(guān)

閱讀案卷材料，確定涉案房屋買賣合同的效力，如果合同是有效的且一方存在根本性違約，滿足解除條件，調(diào)解時(shí)盡量做當(dāng)事人工作，繼續(xù)履行合同，確定一定的賠償范圍；如果合同是無(wú)效的，則存在無(wú)效后果處理問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步調(diào)解。

2.調(diào)解要遵守法律法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定

調(diào)解一定要在法律規(guī)定的框架下進(jìn)行，如果雙方協(xié)商一致的調(diào)解方案已經(jīng)違反了法律法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定，或者是該調(diào)解方案在實(shí)際操作中是無(wú)法執(zhí)行的，那就不能以此作為調(diào)解方案。

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調(diào)解工作“三步走”

1.準(zhǔn)備工作

（1）研讀一審裁判文書，重點(diǎn)閱看當(dāng)事人一審訴請(qǐng)及主要觀點(diǎn)、一審法官判決的主要理由。

（2）研讀上訴狀及相關(guān)材料，尤其注意上訴人提出的一審未采納證據(jù)及一審存在程序問(wèn)題等上訴理由。將上訴狀及相關(guān)材料，比對(duì)一審文書說(shuō)理部分，找出上訴人異議較大的部分。

2.制定初步調(diào)解方案

調(diào)解方案的制定有三個(gè)方向，分別為：較可能調(diào)解成功的方案；退而求其次的變通方案；與較可能調(diào)解成功的方案前提基礎(chǔ)相反的方案。

3.準(zhǔn)確把握調(diào)解的時(shí)機(jī)

正式開庭談話審理之前，詢問(wèn)當(dāng)事人是否愿意調(diào)解，并組織一次調(diào)解。當(dāng)事人在庭審過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)情緒激動(dòng)、矛盾激化的可能，導(dǎo)致后續(xù)調(diào)解工作較難開展，故開庭之前的調(diào)解效果比較好。開庭談話審理之后，也可以繼續(xù)做調(diào)解工作，此時(shí)當(dāng)事人心里會(huì)對(duì)案件的二審率作出自己的判斷，或許也利于調(diào)解工作的開展。

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二審房屋買賣合同糾紛案件的調(diào)解方案

1.一方未根本違約，較佳調(diào)解方向：從合同繼續(xù)履行著手

以違約金調(diào)整和支付方式為抓手。如上訴人為違約方，認(rèn)為一審判決的賠償數(shù)額過(guò)高并請(qǐng)求調(diào)整，則詢問(wèn)被上訴人是否可以讓步部分違約金，由上訴人盡快在限期內(nèi)將違約金支付給被上訴人。如上訴人為守約方，認(rèn)為一審判決的賠償數(shù)額過(guò)低并請(qǐng)求支持其一審訴請(qǐng)，則詢問(wèn)被上訴人賠償數(shù)額是否還可以增加，并給予被上訴人充分的付款時(shí)間。

在逾期遷出戶口違約的情況下，先詢問(wèn)戶口是否已經(jīng)遷出，如還未遷出，調(diào)解時(shí)雙方約定遷出戶口的較晚時(shí)間，并適當(dāng)調(diào)整違約金數(shù)額，一般為調(diào)低或截止到某個(gè)時(shí)間點(diǎn)，也可適當(dāng)調(diào)整違約金支付時(shí)間，一般為調(diào)解協(xié)議簽訂之后的十日內(nèi)或雙方認(rèn)可的時(shí)間點(diǎn)。

例如：A先生從B先生處購(gòu)買一套房屋，B先生作為出售人逾期遷出戶口構(gòu)成違約，一審審理期間，B先生已經(jīng)將戶口遷出涉案房屋，A先生的訴請(qǐng)為要求一審法院根據(jù)雙方合同約定的條款判決B先生支付逾期遷出戶口違約金3萬(wàn)元，其認(rèn)為B先生逾期遷出戶口，可能會(huì)對(duì)其出售涉案房屋等造成不良影響，而一審法院考慮到B先生已經(jīng)將戶口遷出以及對(duì)A先生實(shí)際造成的損害后果等，酌情判令B先生支付違約金1萬(wàn)元。A先生認(rèn)為一審判決違約金數(shù)額過(guò)低，不服一審判決提出上訴，上訴請(qǐng)求為要求二審法院支持其一審訴請(qǐng)。該案審理過(guò)程中，我一方面做A先生的調(diào)解工作，告知其一審的判決結(jié)果是已經(jīng)綜合考慮對(duì)其造成的損失等后果，并且B先生的戶口也已經(jīng)遷出房屋，二審要大幅度上調(diào)違約金的可能性不大；另一方面，我做B先生工作，告知其A先生的上訴對(duì)雙方都是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，而其確實(shí)存在逾期遷出戶口的情形，本著友好協(xié)商，以及對(duì)逾期遷出戶口的行為所作的補(bǔ)償?shù)惹闆r，希望B先生酌情再增加一些錢款數(shù)額，A先生在我的工作下，愿意按照B先生支付1.2萬(wàn)元方案調(diào)解，但需要在調(diào)解協(xié)議簽訂之日起15日內(nèi)支付。據(jù)此，本案雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

2.一方存在根本違約，較佳調(diào)解方向：從合同解除著手

通過(guò)調(diào)整違約金，找到雙方心理預(yù)期的平衡點(diǎn)。

例如：A先生從B先生處購(gòu)買一套房屋，A先生逾期付款構(gòu)成違約，B先生提起訴訟要求解除合同，并要求A先生支付逾期付款違約金，一審法院根據(jù)雙方合同約定的逾期付款違約金按照總房?jī)r(jià)款的20%，判令解除合同，并判決A先生支付B先生逾期付款違約金10萬(wàn)元，A先生不服提出上訴，要求駁回B先生的一審訴請(qǐng)，不同意解除合同，如二審法院認(rèn)為構(gòu)成解除條件，則要求調(diào)整違約金數(shù)額。經(jīng)我做當(dāng)事人工作，B先生表示不同意繼續(xù)履行合同，但同意違約金數(shù)額適當(dāng)減少，A先生必須在調(diào)解協(xié)議簽訂之日起十日內(nèi)支付全部款項(xiàng)。我與A先生解釋本案的上訴風(fēng)險(xiǎn)以及其違約情形、B先生不同意繼續(xù)履行合同意愿等，A先生同意在解除合同基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解，其愿意支付B先生違約金8萬(wàn)元。B先生同意A先生的上述調(diào)解方案。

3.一房二賣，較佳方案：做當(dāng)事人撤訴工作

給予適當(dāng)?shù)脑V訟指導(dǎo)，做當(dāng)事人的撤訴工作。具體而言，可告知上訴人如認(rèn)為賣方可能存在欺詐、脅迫等手段使其簽訂了該份合同，可能構(gòu)成刑事犯罪的，可以去報(bào)案；就民事部分可以另行起訴要求賣方承擔(dān)賠償責(zé)任。


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• 詞條

  詞條說(shuō)明

• 房產(chǎn)糾紛起訴流程是什么？

  現(xiàn)如今房?jī)r(jià)是越來(lái)越貴，能擁有自己的房屋是非常幸福的一件事情，要是自己的房屋發(fā)生了房產(chǎn)糾紛，那么我們?cè)撛趺崔k呢，一般呢我們會(huì)有兩個(gè)辦法，一.我們可以通過(guò)協(xié)調(diào)來(lái)解決、二、在協(xié)商解決不了的情況下需要通過(guò)訴訟法律手段來(lái)表達(dá)自己的訴求，下面我們來(lái)具體了解一下房產(chǎn)糾紛的起訴流程是怎樣的，希望對(duì)您能有幫助。1、房產(chǎn)糾紛這種事情屬于普通的民事案,是原告在房屋所在地的人民法院起民事訴訟。2、房屋所在地的人民法院收到

• 如何選擇房屋買賣糾紛較佳調(diào)解方案？

  房屋買賣合同糾紛案件調(diào)解工作應(yīng)當(dāng)把握的原則1.嚴(yán)把合同效力關(guān)閱讀案卷材料，確定涉案房屋買賣合同的效力，如果合同是有效的且一方存在根本性違約，滿足解除條件，調(diào)解時(shí)盡量做當(dāng)事人工作，繼續(xù)履行合同，確定一定的賠償范圍；如果合同是無(wú)效的，則存在無(wú)效后果處理問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步調(diào)解。2.調(diào)解要遵守法律法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定調(diào)解一定要在法律規(guī)定的框架下進(jìn)行，如果雙方協(xié)商一致的調(diào)解方案已經(jīng)違反了法律法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定

• 五個(gè)步驟教你房產(chǎn)糾紛怎么維權(quán)？

  第一步：爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決房地產(chǎn)爭(zhēng)議雙方直接協(xié)商是目前解決房地產(chǎn)爭(zhēng)議的較常見途徑。針對(duì)房產(chǎn)交*程中自身權(quán)利受到侵害的情況，購(gòu)房者可以以口頭、書面等多種形式與房屋銷售方直接溝通，指出問(wèn)題并商議解決辦法。第二步：求助于消費(fèi)者協(xié)會(huì)商品房購(gòu)銷產(chǎn)生爭(zhēng)議，解決過(guò)程中單個(gè)購(gòu)房者與開發(fā)商相比處于弱勢(shì)，購(gòu)房者可將商品房購(gòu)銷糾紛投訴于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者協(xié)會(huì)，求助消費(fèi)者協(xié)會(huì)對(duì)相關(guān)商品房購(gòu)銷糾紛的買賣雙方進(jìn)行調(diào)解、處理問(wèn)題。*三

• 民商事合同糾紛包括哪些？

  一、民商事合同糾紛包括哪些?民商事合同糾紛包括有效合同與無(wú)效合同糾紛，口頭書面合同糾紛。還包括國(guó)內(nèi)和涉外的合同糾紛，最后還有有無(wú)名合同糾紛標(biāo)準(zhǔn)與非標(biāo)準(zhǔn)的合同糾紛，但總體來(lái)說(shuō)民商事的合同糾紛，較終本質(zhì)上還是屬于民事糾紛。如果出現(xiàn)了合同糾紛，雙方當(dāng)事人應(yīng)該**行協(xié)商，協(xié)商不一致再通過(guò)上訴的方式來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。二、有無(wú)效合同糾紛的具體細(xì)則有無(wú)效合同糾紛。這是從合同的效力角度來(lái)對(duì)合同糾紛進(jìn)行的劃分。