如何處理深圳市城中村（小產(chǎn)權）房屋買賣糾紛

時間：2019-07-25

深圳作為我國較年輕的城市，在其快速城市化的過程中產(chǎn)生了大量的城中村。據(jù)統(tǒng)計，深圳市共有城中村(行政村)241個，原特區(qū)內(nèi)尚有城中村91個，城中村農(nóng)民房或私人自建房**過35萬棟，總建筑面積高達1.2億平方米，占深圳市全市住房總量的49%。而在深圳市高速城市化的過程中還出現(xiàn)了基數(shù)龐大、增速驚人的違法建筑，根據(jù)市人居環(huán)境委、**協(xié)社法民宗委提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，深圳全市違法建筑37.3萬棟、4.28億平方米。深圳全市建筑8億余平方米，一半以上的建筑是違法建筑。居住在違法建筑內(nèi)的人口約737.87萬，占全市總?cè)丝诘?6%，數(shù)量巨大。

伴隨著1992年與2004年的兩次土地國有化，深圳市已將全市范圍內(nèi)原有的農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，將原有的集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地，土地所有權實現(xiàn)了從國家所有和集體所有的二元結(jié)構到國家所有的一元結(jié)構的轉(zhuǎn)變。但事實上深圳市**并沒有完全完成土地國有化征收的法律程序，土地仍然被控制在原集體經(jīng)濟組織和村民手中，這便在法律上產(chǎn)生了一個悖論——既然深圳市土地已全部轉(zhuǎn)化為國有土地，那么依據(jù)我國法律規(guī)定，深圳市范圍內(nèi)的所有土地與地上建筑物在法律上均屬于可以轉(zhuǎn)讓的標的，然而事實上深圳市目前仍然以規(guī)范集體土地的法律規(guī)定規(guī)范城中村土地及房屋，限制其入市轉(zhuǎn)讓。

雖然深圳市城中村房屋交易仍不為深圳**策法規(guī)所允許和保護，但由于深圳市商品房價格較高，許多外來人口為緩解居住壓力仍然選擇購買城中村房屋，隱形的土地二級市場已經(jīng)成型且規(guī)模較大。此時即產(chǎn)生了由上述法律悖論引申出的另一法律問題，即如已被出賣給非集體經(jīng)濟組織成員的城中村房屋需要拆遷補償?shù)模鲑u人與受讓人之間的經(jīng)濟利益如何平衡。

由于目前針對上述法律問題的法律法規(guī)較少，**實踐*多由省**人民法院以會議紀要的形式指導下級人民法院的審判工作，這在一定程度上彌補了法律的空白，有助于解決**裁判的實踐問題，但由于缺乏全國統(tǒng)一的裁判規(guī)則與權利救濟途徑，導致**實踐中爭議不斷。深圳市法院對此問題長期采取不予處置的策略，拒絕受理城中村房屋買賣糾紛，使得大量糾紛難以進入**程序。

我所曾處理多起深圳市舊改過程中的城中村房屋買賣糾紛且均**了良好的實際效果，積累了豐富的實務經(jīng)驗。是故借此撰寫本文，擬通過對深圳市城中村房屋買賣糾紛現(xiàn)狀的分析，以及對其他城市關于此類問題裁判規(guī)則的比較，結(jié)合我所近期代理的一起此類糾紛，對舊改過程中的深圳市城中村房屋買賣糾紛的處理提出一些建議，以期能促進定紛止爭，妥善處理實務糾紛。

18926542950

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