確定房屋是否達到交付條件
1. 《竣工驗收備案表》 ――較重要《房屋建筑工程和**基礎(chǔ)設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中較應該注意的文件。該表是建設部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的,它由設計、監(jiān)理、建設單位和施工單位四方合驗后,在工程竣工15天內(nèi)到建設行政主管部門竣工備案?!犊⒐を炇諅浒副怼分械捻椖浚灰徒恢鞴懿块T備案后,發(fā)展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用,按照有關(guān)規(guī)定,表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案,缺少任何一項的話,這個樓盤就是“黑樓”,是不能入住的,購房者有權(quán)拒絕收房。
2. 《住宅質(zhì)量保證書》
《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾,必須作為購房合同的附件,與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款,特別注意保修期限。
我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質(zhì)量責任的法律文件,其中應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應當按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔保修責任。
商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質(zhì)量保證書中具體保修期限與保修范圍是:地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi);屋面防水為3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年;《住宅質(zhì)量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開裂、大面積起沙為1年;門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年;燈具、電器開關(guān)損壞為6個月;管道堵塞為2個月;供熱供冷系統(tǒng)設備為一個采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由買賣雙方自行約定,并寫在工程質(zhì)量保證書中。
房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題,如經(jīng)保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響,或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的,根據(jù)工程質(zhì)量保證書開發(fā)商應承擔賠償責任。購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗,經(jīng)核驗確屬不合格的,購買人有權(quán)退房。
3. 《住宅使用說明書》
《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標,如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。
4. 《建設工程質(zhì)量認定證書》
5. 《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》
6. 實測面積登記表
特別提示:
1. 只有具備上述文件,才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關(guān)文件,確認房屋已經(jīng)具備交付條件之后,才能進一步進行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視,尤其提示您要看原件而不是復印件。
2. 《建筑工程竣工備案表》是較重要的文件,收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》,一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提,即使開發(fā)商做得再好,如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準,您有權(quán)拒絕收房。
3. 對于這些文件,一方面要驗收它有沒有,另一方面也要看驗收這些文件**的合法性。
4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全,您可按購房合同*十一條,要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。
5. 提醒您:《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖,您可帶走,作為證據(jù)資料保存。
6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件,購房人有權(quán)拒絕收房,由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。
三、房屋檢驗
收房過程中必須要掌握一個原則:“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋(包括驗收交房必須的文件),確認無誤后再簽署收房文件。
“先驗后收”不僅是符合商業(yè)慣例的,而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款,消費者只要付清房款,或者按照合同約定支付相應比例的價款,就履行了合同的義務,開發(fā)商就應該交房。而在房屋交付以前,業(yè)主有權(quán)先驗收房屋:
1. 檢測房屋面積:
要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》,根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積,核對其與銷售面積是否存在誤差,誤差率的范圍有多大;若實測面積誤差**出3%,可以中止收房。
2. 檢驗房屋質(zhì)量:
購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質(zhì)量,主要可從以下幾方面入手:
(一) 房屋本身的質(zhì)量
(二)景觀綠化、小區(qū)配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。
(三)裝修質(zhì)量
特別提示:
1. 一定要掌握“先驗后收”的原則。
2. 如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù),則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續(xù)。
3. 購房者應了解公攤面積及相關(guān)知識,防止開發(fā)商侵占。
4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題,開發(fā)商應限期維修,購房者應要求開發(fā)商簽定書面函件,由此導致業(yè)主逾期入住的,開發(fā)商應承擔違約責任。
5.只要付清房款,按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務,開發(fā)商就應該無條件交房,否則應視為開發(fā)商違約,如果開發(fā)商拒不交房,應承擔逾期交房的責任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費用”等任何理由而拒絕交房。
6. 不要將樣板房標準作為現(xiàn)實標準,除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。
四、新房驗收的較終結(jié)果
1. 房屋檢驗沒有問題的:按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關(guān)文件。在這個記錄表上,應把檢驗情況逐一記錄,凡是無法確認的事項,則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題,則如實記錄下來,并要求發(fā)展商限期處理。
2. 如有不滿意的地方,可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中,作為書面依據(jù),如發(fā)展商未準備有關(guān)表格,買家應另以書面形式將意見送交發(fā)展商。
3. 發(fā)現(xiàn)問題,買賣雙方可協(xié)商解決,如屬可整修內(nèi)容,應協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件,約定下次驗收時間(一般不**過30天)。
4. 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓表上予以注明,如果確實屬于不能收樓的,要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
特別提示:
1.驗房后要堅持的原則:只要發(fā)現(xiàn)問題,不管大小,都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來,而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語;如果樓盤根本就沒準備驗收登記表,則應自備紙筆,一一記錄。
2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商(除非有明確書面授權(quán)),因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。
3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時,一定要開發(fā)商蓋章確認,約定處理方案。
4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認房屋存在的問題,一定要**證據(jù),證明不是買房人不按時收房,而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。
注意事項:
以下問題,購房者在買房、收房過程中會經(jīng)常遇到,特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題,把關(guān)鍵注意事項列出,提醒消費者予以重視,以維護自己的權(quán)益。
五、買房相關(guān)稅費
(一)商品房買賣應繳以下稅費:
1、契稅
2、房屋買賣交易手續(xù)費
3、買賣合同印花稅
4、公共維修基金
5、房屋所有權(quán)登記費
6、房屋所有權(quán)印花貼稅
7、權(quán)證工本費
(二)稅費問題
特別提示:依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定,繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。
1. 契稅
契稅是業(yè)主**產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。
繳納時間:契稅只能在過戶時交納
特別提示:除稅務機關(guān),任何單位無權(quán)代收。
實施:業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅,等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務局直接辦理。
2. 公共維修基金
此項基金不同于物業(yè)管理費,只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、較新、改造。
稅率:房屋成交價 的2%。
特別提示:任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商,您很可能無法要回。
3、面積測繪費
面積測繪費收取原則為“誰委托,誰付費”,購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務,故此費用應由開發(fā)商交納。
4、物業(yè)費
一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金
特別提示:普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)。
物業(yè)管理服務收費實行明碼標價,收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。
5. 產(chǎn)權(quán)申請費
業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證,開發(fā)商無權(quán)強行向業(yè)主收取該筆費用。
六、面積問題
面積問題是消費者較為關(guān)心的內(nèi)容之一,購房人買房時尤其是買期房時,一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題,并在簽訂合同時以附加條款加以防范。
(一) 存在的問題:
1. 商品房合同面積與實測面積存在誤差,這一直是個焦點問題。
消費者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面,建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細進行約定,以維護自己的權(quán)益。
2. 開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益,還不易被發(fā)現(xiàn)。
正確測算房屋面積,是專業(yè)人員的工作,一般購房者根本無法完成。其次,面積測量的人工操作特點,正常誤差都難以避免,一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有,由于消費者相關(guān)知識掌握不夠,使得購房過程中信息不對稱,開發(fā)商很容易偷梁換柱,把非公攤的面積加入公攤之中。
(二)如何解決面積誤差?
面積誤差:根據(jù)有關(guān)規(guī)定,買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的,按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(一)面積誤差比**值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房款;(二)面積誤差比**值**出3%,購房人可要求退房。開發(fā)商應在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款,并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購房人按照約定的價格補足,面積誤差比**出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔,所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者,面積誤差**值**過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。
特別提示:
1. 想測出您買的商品房的真實面積,首先購房者索要出建筑的竣工圖紙,請*根據(jù)圖紙進行計算。
2.簽定合同時應該細化條款,應該約定實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的,面積誤差比**值**出3%時,購 房人有權(quán)退房。
(三)關(guān)于分攤面積
公用建筑面積分攤原則:
1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積,與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。
2、為整幢商品房服務的公用建筑面積,由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建筑面積,由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的,分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應分攤的公用建筑面積,為各次分攤的公用建筑面積之和。
3、公用建筑面積分攤后,不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位,但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。
分攤的公用建筑面積由以下兩部分組成:
1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積;
2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應計入公用建筑面積部分,作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。
不應入的公用建筑空間:
1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等,作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。
2、售房單位自營、自用的房屋。
3、為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。
4、對于半地下室,不論采光井的結(jié)構(gòu)如何,都不計入建筑面積。
特別提示:
1. 簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。
2. 售房單位在預售商品房前,應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的,應重新提交面積測量報告。
售房單位在銷(預)售商品房時,在銷(預)售合同(含補充協(xié)議)中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。
3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房,需要進行分攤的,應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。
裝修是件麻煩事,這早已成為眾多業(yè)主的共識。因此,對于那些怕麻煩、經(jīng)濟條件較好的業(yè)主來說,購買全裝修房是個不錯的選擇。不過,選購全裝修房,并不代表著**放心,選購、入住時,必要的驗收還是必要的。由于裝修過程已結(jié)束,房子的裝修質(zhì)量已無從細察,只能從一些細微之處入手,下面就為大家介紹相關(guān)的全裝修房驗收要點。正在裝修的業(yè)主來說,也是一個很好的借鑒。
1、準備工作。驗房是件辛苦而復雜的工程,開始前準備工作一定要到位,這眼個驗起房來才能得心應手。購房合同一定要具備,合同上有許多附件對裝修房驗收有重要意義,比如說小區(qū)分布圖,約定細則等。
2、帶有尺寸的房型圖紙在驗收房子前都應當準備好,不僅是房子的平面布置圖,電路、水路圖紙也應當齊全。
3、在驗收房子前要拿好鑰匙,鑰匙數(shù)量比較多,有樓層鑰匙、戶門鑰匙、水表、電表鑰匙,注意不要遺漏了。
4、裝修材料確認單也是驗收時不可缺少的,上面記錄了材料的品牌、款式和型號,驗收全裝修房時需要核對。
5、驗收結(jié)構(gòu)。發(fā)現(xiàn)全裝修房結(jié)構(gòu)與合同不符,一定要在入住前向房地產(chǎn)商提出,遇到阻力也可以向**有關(guān)部門反映,如果只是發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題,房子交接時可如實做好書面記錄,要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定時限內(nèi)進行維修。第一步要對裝修完的房子的整體進行檢查,核對面積、核對位置朝向、測量公用面積,檢驗一些戶外設施是否完好。
6、核對工程項目往往會被許多業(yè)主忽略,認為不大可能出現(xiàn)問題,實際上有不少業(yè)主在入住后都驚訝地發(fā)現(xiàn)施工項目有所遺漏。
7、驗房要關(guān)注一下所用材料是否與合同上承諾的相一致,是否是**品牌,型號款式是否對應等等,有差錯應及時交涉。
8、小高層裝修后有時會出現(xiàn)這樣一個問題,層高與發(fā)展商的承諾得不相符,層高在裝修前本來就緊張的小高層,裝修后較容易變得壓抑。
9、陽臺能否封閉是業(yè)主收房后普遍需要關(guān)注的問題,購買裝修房的業(yè)主也一定要考慮到,如果將來陽臺要進行封閉,可能某些布局還需要改動。
10、衛(wèi)生間排風孔有沒有留好是驗收中不應當忽視的環(huán)節(jié),可以揭開吊頂來檢查一下管道是否都安裝到位。
11、有些空置下來的結(jié)構(gòu)大家一定不能忽視,尤其要注意尺寸,看將來可以做何利用,比如說廚房的這個空檔不足以擺放冰箱,就很尷尬了。
12、仔細核對圖紙,看重要設施的位置是否變動,變動應當記錄在案;這個線盒設計的位置本應該在墻面上方,施工方進行了改動,不修改設計今后很難明確責任。
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