武漢房屋改變使用用途檢測(cè)第三方房屋鑒定機(jī)構(gòu)

時(shí)間：2022-04-19作者：湖北維施工程技術(shù)有限公司瀏覽：175

　一、前言
房屋安全管理是**賦予房地產(chǎn)行政管理部門的重要職責(zé)，是房地產(chǎn)行政管理的主要組成部分。近些年來，各種房屋安全管理問題頻繁發(fā)生，引起了社會(huì)各界的強(qiáng)烈反應(yīng)。因此，做好房屋安全管理工作，對(duì)于保護(hù)人民生命財(cái)產(chǎn)安全、改善城市環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都有著十分重要的作用。
二、房屋安全管理與鑒定的含義及關(guān)系
房屋安全管理是指房地產(chǎn)管理部門依據(jù)相關(guān)法律，對(duì)城市建成區(qū)已經(jīng)投入使用的房屋，通過房屋安全檢查、房屋安全鑒定、危險(xiǎn)房屋排危等手段有效的排除危險(xiǎn)房屋及其不安全因素的活動(dòng)。房屋安全鑒定是指房屋安全鑒定單位依法按照國(guó)家頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)建筑規(guī)范，對(duì)房屋進(jìn)行查勘、檢測(cè)和驗(yàn)算，從而科學(xué)鑒定房屋的完損狀況和危險(xiǎn)程度的技術(shù)性服務(wù)工作。因此，房屋安全鑒定工作是房屋安全管理工作的一部分，安全管理是安全鑒定的目的，安全鑒定是安全管理的一種手段。
三、房屋安全管理的內(nèi)容
房屋安全管理是由房屋安全檢查、房屋安全鑒定、危險(xiǎn)房屋排危督修、房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理等環(huán)節(jié)構(gòu)成的一個(gè)閉合管理系統(tǒng)，它們環(huán)環(huán)相扣，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏漏都會(huì)造成房屋安全管理的不安全因素。
1、房屋安全檢查
房屋安全檢查是指房地產(chǎn)管理部門、房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋的安全狀況進(jìn)行全面檢查的活動(dòng)，分為房屋安全普查、危險(xiǎn)房屋巡查、特殊用房專項(xiàng)抽查等三項(xiàng)。房屋安全普查是國(guó)家或地方**根據(jù)需要確定由房地產(chǎn)管理部門組織對(duì)城市所有房屋的安全狀況進(jìn)行全面檢查；危險(xiǎn)房屋巡查是指對(duì)那些已經(jīng)被鑒定為危險(xiǎn)房屋的，除了房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)該隨時(shí)觀察房屋危險(xiǎn)狀態(tài)的發(fā)展情況以外，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)每月或每季度進(jìn)行一次巡查；特殊用房專項(xiàng)抽查是指對(duì)教育系統(tǒng)用房、公共場(chǎng)所用房等特種行業(yè)用房的安全狀況進(jìn)行的專項(xiàng)檢查。房屋安全檢查的內(nèi)容主要包括以下四個(gè)方面：房屋的完損現(xiàn)狀檢查；房屋用途是否被擅自改變；房屋有無(wú)拆改結(jié)構(gòu)或明顯增大的荷載；檢查已鑒定為危房的加固及排危情況。
2、房屋安全鑒定
房屋安全鑒定工作一般由依法設(shè)立的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)執(zhí)行，通過對(duì)房屋的完好與損壞程度以及使用狀況的安全性進(jìn)行鑒別、評(píng)定，并全面綜合分析查勘描述和檢測(cè)數(shù)據(jù)，從而正確判斷房屋工作狀況和評(píng)定等級(jí)，給出鑒定結(jié)論和一定的處理建議。通常，具有下列情況之一的，都需要申請(qǐng)房屋安全鑒定：房屋達(dá)到規(guī)定使用年限的（鋼、鋼混結(jié)構(gòu)55年、磚混結(jié)構(gòu)50年、磚木結(jié)構(gòu)40年、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)10年）；裝飾裝修拆改房屋主體結(jié)構(gòu)或明顯增加荷載的；特殊用房三年未作安全鑒定的；發(fā)生自然災(zāi)害、火災(zāi)事故和其他不安全因素危及房屋安全的；因毗連或鄰近興建、擴(kuò)建、改建而可能影響房屋安全的；房屋擬進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等活動(dòng)的；**過**次鑒定的安全有效期限的等。
3、危險(xiǎn)房屋督修與排危
（1）危險(xiǎn)房屋的定義
危險(xiǎn)房屋是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)可能喪失穩(wěn)定和承載能力，而不能保證住用安全的房屋。危險(xiǎn)房屋分為A、B、C、D四級(jí)：A級(jí)為無(wú)危險(xiǎn)點(diǎn)，B級(jí)為有危險(xiǎn)點(diǎn)，C級(jí)為危險(xiǎn)點(diǎn)量發(fā)展至局部危險(xiǎn)，D級(jí)為危險(xiǎn)點(diǎn)量發(fā)展至整棟危房。
（2）危險(xiǎn)房屋的形成原因
危險(xiǎn)房屋形成的主要原因包括以下幾個(gè)方面：①**過了房屋規(guī)定的使用年限；②房屋年久失修、嚴(yán)重破損；③房屋主體結(jié)構(gòu)被隨意拆改，比如：在承重墻鑿洞開門窗，拆掉陽(yáng)臺(tái)與房間之間的墻體以擴(kuò)大門窗尺寸，拆改廚房和衛(wèi)生間墻體，用磚或混凝土等重型材料砌封陽(yáng)臺(tái)，在墻外用角鋼等材料搭設(shè)懸掛陽(yáng)臺(tái)等；④新建房屋時(shí)地基處理不當(dāng)引起相鄰房屋不均勻沉降；⑤火災(zāi)、地震、水災(zāi)、地陷和人為破壞。
四、房屋安全鑒定的方法及程序
根據(jù)建設(shè)部《城市危險(xiǎn)房屋管理辦法》規(guī)定，房屋安全鑒定包括受理申請(qǐng)、初始調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)查勘、檢測(cè)驗(yàn)算、鑒定評(píng)級(jí)、出具報(bào)告、資料歸檔等七道程序。
1、受理申請(qǐng)
（1）確定受理房屋安全鑒定的范圍。
（2）查驗(yàn)申請(qǐng)人的以下合法證件：《房屋所有權(quán)證》；住房租約或憑證；買賣、交換、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、分割的契證或公證書；仲裁或?qū)徟袡C(jī)關(guān)已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁定或判決文書。然后記錄證件編號(hào)或復(fù)印歸檔。
（3）指導(dǎo)申請(qǐng)人填寫《鑒定申請(qǐng)書》：屬于直接鑒定的，應(yīng)與申請(qǐng)人約定鑒定日期，并交待準(zhǔn)備事項(xiàng)；屬于委托鑒定的，應(yīng)向受托單位簽發(fā)《房屋安全鑒定委托書》，并要求受托單位按期派出鑒定人員。一般情況在受托后三日內(nèi)派出。
2、初始調(diào)查
鑒定人員接到房屋安全鑒定任務(wù)后，應(yīng)按下列要求進(jìn)行調(diào)查：①按房屋規(guī)模大小、結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度選派相應(yīng)數(shù)量的鑒定人員（至少兩人，且必須有一名工程師）承擔(dān)鑒定工作；②向申請(qǐng)人調(diào)查被鑒定房屋的歷史、現(xiàn)狀、使用、維修、改建及其他有關(guān)情況，做好相關(guān)記錄；③查閱房屋設(shè)計(jì)、施工、改建、加固的圖紙、說明、照片及其他有關(guān)技術(shù)檔案資料；④制定現(xiàn)場(chǎng)查勘方案（包括重點(diǎn)檢查項(xiàng)目），準(zhǔn)備必要的檢測(cè)工具儀器等。
3、現(xiàn)場(chǎng)查勘
依照先室外后室內(nèi)、先下層后上層的原則，按地基基礎(chǔ)、墻、柱、梁板、屋架、屋面的順序逐層、逐間、逐項(xiàng)進(jìn)行檢查，并對(duì)鑒定申請(qǐng)中提出和初始調(diào)查中確定的重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)、詳細(xì)查勘。此外，要繪制房屋平面圖，并在平面圖上標(biāo)明各種損壞構(gòu)件的部位及損壞程度和數(shù)量。
4、檢測(cè)驗(yàn)算
（1）現(xiàn)場(chǎng)對(duì)損壞構(gòu)件進(jìn)行有目的的檢測(cè)，檢測(cè)項(xiàng)目主要包括：傾斜率、撓度、裂縫（寬、長(zhǎng)、深）及砌體、鋼筋混凝土、砂漿、磚的強(qiáng)度。對(duì)于一般檢測(cè)工具還不足以確定其強(qiáng)度的，應(yīng)另委托專業(yè)試驗(yàn)機(jī)構(gòu)對(duì)重要部位的構(gòu)件進(jìn)行采樣試驗(yàn)。
（2）有選擇地對(duì)損壞構(gòu)件的強(qiáng)度、剛度、穩(wěn)定性等進(jìn)行復(fù)算；
（3）將檢測(cè)和復(fù)算的資料分析整理匯列成文字圖表，出具檢測(cè)結(jié)果。
5、鑒定評(píng)級(jí)
（1）對(duì)初始調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)查勘、檢測(cè)驗(yàn)算獲得的全部資料進(jìn)行全面分析，對(duì)照所頒布的房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋的損壞等級(jí)。如果定為危險(xiǎn)房屋，則須對(duì)照部頒《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-99）判定危險(xiǎn)范圍。
（2）危險(xiǎn)范圍的鑒定結(jié)論，要抓住地基基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)構(gòu)件兩方面，并結(jié)合房屋的歷史狀況、現(xiàn)狀經(jīng)及發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行全面分析、綜合判斷。
（3）按判定危險(xiǎn)范圍，提出原則性的處理建議。
6、簽發(fā)鑒定文書
（1）《房屋安全鑒定報(bào)告》統(tǒng)一采用微機(jī)制作，由鑒定人員編寫并簽字，審核人審簽，并經(jīng)負(fù)責(zé)人審簽同意后，加蓋“房屋安全鑒定**章”方可生效。
（2）鑒定報(bào)告以棟為單位編寫（即每一棟就寫一份鑒定報(bào)告），一式四份（鑒定單位及主管機(jī)關(guān)各一份，申請(qǐng)人或單位兩份），房屋損壞糾紛鑒定報(bào)告應(yīng)報(bào)縣房管局備案。
（3）從申請(qǐng)鑒定之日到鑒定文書送達(dá)申請(qǐng)人，一般不**過20日。
7、資料歸檔
凡涉及房屋安全鑒定的各種原始資料，即申請(qǐng)書、委托書、調(diào)查記錄、查勘記錄、檢測(cè)記錄、照片、圖表、錄像片、復(fù)寫書副本等，都必須整理歸檔。資料歸檔時(shí)應(yīng)按棟裝訂成冊(cè)，并按區(qū)、街順序編號(hào)，分別由各鑒定主管部門存檔保管。同時(shí)應(yīng)將有關(guān)資料輸入微機(jī)，按年度制作成光盤保存。
五、結(jié)語(yǔ)
總而言之，房屋使用安全是公共安全的重要組成部分，在其管理和鑒定過程中，**和相關(guān)職能部門應(yīng)該進(jìn)行高度重視，充分發(fā)揮**的監(jiān)管優(yōu)勢(shì)和職能，避免發(fā)生重特大房屋安全事故，從而促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。

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