張某某與青島奧克斯置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一審民事判決書

時(shí)間：2019-11-01作者：山東元鼎律師事務(wù)所瀏覽：626

張某某與青島奧克斯置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一審民事判決書

   

山東省青島市李滄區(qū)人民*

民事判決書

（2017）魯0213民初1234號(hào)

原告：張某某，女，1972年9月27日出生，漢族，住青島市市**。

委托訴訟代理人：王靚，山東元鼎律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：段貴成，山東元鼎律師事務(wù)所律師。

被告：青島奧克斯置業(yè)有限公司，住所地青島市李滄區(qū)京口路****，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91370213599013624T。

法定代表人：何錫萬，職務(wù)：董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：徐大洲，山東乾恒律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：牟海峰，山東乾恒律師事務(wù)所律師。

原告張某某與被告青島奧克斯置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2017年4月1日立案后，依法適用普通程序，分別于2017年6月23日、8月4日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人王靚、段貴成、被告委托訴訟代理人牟海峰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、被告按照同地段同類型房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)向向原告支付自2015年4月30日至實(shí)際交房之日的逾期交房違約金；2、案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2013年10月4日，原、被告簽訂商品房預(yù)售合同，約定原告購買被告建設(shè)的青島市李滄區(qū)書院路37-16號(hào)青島奧克斯廣場(chǎng)1層12層戶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房(以下簡(jiǎn)稱“涉案房屋”)，于2015年4月30日交房，但被告至今未向原告交房。

被告辯稱，原告的訴請(qǐng)數(shù)額**出了合同約定，被告僅同意按照合同約定向原告支付違約金。

當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。當(dāng)事人對(duì)原告提交的商品房預(yù)售合同、購房發(fā)票、住宅專項(xiàng)維修資金**收據(jù)無異議。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。

當(dāng)事人對(duì)如*據(jù)和事實(shí)存在爭(zhēng)議：

一、關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。原告主張合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過低根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)予調(diào)整，違約金應(yīng)當(dāng)按照同地段同類型房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，并提交（2016）魯02民終1570號(hào)民事判決書1份予以證實(shí)并申請(qǐng)對(duì)涉案房屋的租金進(jìn)行評(píng)估。被告認(rèn)為該證據(jù)不符合法定形式，不能作為證據(jù)使用，在原告沒有證據(jù)證明合同約定的違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)**其實(shí)際損失的情況下，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。

二、關(guān)于違約金的起止時(shí)間。原告主張根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋應(yīng)通過綜合驗(yàn)收才能交付，但被告尚未通過綜合驗(yàn)收，所以不具備交付條件；關(guān)于免責(zé)期的約定為格式條款，已構(gòu)成對(duì)合同主條款的變更，減輕了被告作為提供格式條款一方的義務(wù)，且被告未向原告作出特別的解釋，應(yīng)屬無效條款；所以原告主張違約金應(yīng)當(dāng)自合同約定的交房之日(2015年4月30日)計(jì)算至實(shí)際交房之日，但本次訴訟原告暫主張至判決生效之日。

被告主張因?yàn)楹贤s定了90日的免責(zé)期，所以違約金應(yīng)當(dāng)自2015年8月1日計(jì)算，因?yàn)?016年12月29日被告向原告郵寄了交房通知，所以違約金應(yīng)當(dāng)計(jì)算至2016年12月29日，并提交：1、掛號(hào)信郵寄回執(zhí)，證明被告于2016年12月29日向原告郵寄了書面的交房通知。2、2016年6月7日青島市規(guī)劃局李滄分局出具的單體驗(yàn)收檢查意見書、2016年10月11日的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、2015年12月29日的竣工驗(yàn)收記錄、2017年6月7日的青島市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表，證明涉案房屋于2015年12月29日通過單體驗(yàn)收，于2016年10月11日通過竣工驗(yàn)收，符合約定的交房條件。

原告對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性無異議，認(rèn)可收到了被告寄出的掛號(hào)信函，但認(rèn)為原告未**單體驗(yàn)收備案證，未提供商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書等材料，不具備合同約定的交付條件；竣工驗(yàn)收記錄不能夠證明涉案工程通過單體竣工驗(yàn)收；竣工驗(yàn)收備案表載明的備案日期為2017年6月7日，原告認(rèn)為起到該日涉案房屋才具備交付條件，并提交備案號(hào)分別為138、139、140竣工驗(yàn)收備案表蓋章復(fù)印件各1份，予以證實(shí)。

被告對(duì)3份竣工驗(yàn)收備案表真實(shí)性無異議，認(rèn)為備案表中載明的竣工驗(yàn)收日期為2016年10月11日,2017年6月7日是備案日期。

對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：原告提交的（2016）魯02民終1570號(hào)民事判決書缺乏與本案的關(guān)聯(lián)性，本院不予采信；原告提交的3份竣工驗(yàn)收備案，被告提交的掛號(hào)信郵寄回執(zhí)、單體驗(yàn)收檢查意見書、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、竣工驗(yàn)收記錄、竣工驗(yàn)收備案表，真實(shí)性經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人認(rèn)可，本院確認(rèn)為有效證據(jù)。根據(jù)上述依法確認(rèn)的有效證據(jù)及當(dāng)事人陳述一致的筆錄，可以認(rèn)定如下事實(shí)：

原、被告簽訂商品房預(yù)售合同，約定原告購買被告位于青島市李滄區(qū)書院路37-16號(hào)青島奧克斯廣場(chǎng)1層12層戶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，合同總價(jià)款5712389元。合同*11條約定被告應(yīng)當(dāng)于2015年4月30日前將涉案房屋交付給原告。合同*12條約定，被告逾期交付房屋應(yīng)當(dāng)按照已付房款的日十萬分之五向原告支付違約金；逾期**過90天，原告不退房，被告應(yīng)當(dāng)按照已付房款的日十萬分之五向原告支付違約金。補(bǔ)充條款*3.2.1條約定雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議同時(shí)約定若因被告原因不能在前述期限內(nèi)交付房屋，原告同意給予90日的順延期，在順延期內(nèi)，合同繼續(xù)履行，被告無須承擔(dān)違約責(zé)任。合同*10條約定，房屋交付的條件是房屋單體竣工驗(yàn)收合格。合同*13條約定，房屋符合約定的交付條件后，被告應(yīng)在交付之日前5天書面通知原告辦理交付手續(xù)，原告應(yīng)當(dāng)在收到通知起3日內(nèi)會(huì)同被告對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接，房屋交付的標(biāo)志為原告驗(yàn)收房屋后簽署的交付驗(yàn)收單或被告發(fā)出的交房通知滿30日。合同*26條約定，本合同一方按照本合同約定向另一方送達(dá)的任何文件、回復(fù)及其他任何聯(lián)系，必須用書面形式，采用掛號(hào)郵寄或直接送達(dá)的方式，如以掛號(hào)郵寄的方式，在投郵后(以寄出的郵戳為準(zhǔn))*7日將被視為已送達(dá)另一方。合同簽訂后，原告按照約定支付了全部購房款。

涉案房屋所在的工程于2016年10月11日通過單體竣工驗(yàn)收，并于2017年6月7日通過竣工驗(yàn)收備案。2016年12月29日，被告向原告郵寄了交房通知。

本院認(rèn)為，法律倡導(dǎo)和尊重契約精神，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。雙方簽訂的商品房預(yù)售合同是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，原、被告均應(yīng)當(dāng)按照該合同約定行使權(quán)利并履行義務(wù)。根據(jù)商品房預(yù)售合同約定，被告的交房時(shí)間為2015年4月30日，但被告并未在約定的期限內(nèi)交房，應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于被告逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，合同*12條有明確約定，因此對(duì)于原告主張違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)按照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的意見本院不予采信。當(dāng)事人對(duì)于自己的主張有義務(wù)提交相應(yīng)證據(jù)證實(shí)，但原告并未提交證據(jù)證實(shí)約定的違約金**其實(shí)際損失，因此對(duì)于原告要求調(diào)整違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的意見本院不予采信。根據(jù)合同*12條約定，被告逾期交付房屋應(yīng)當(dāng)按照已付房款的日十萬分之五向原告支付違約金。

關(guān)于被告逾期交房違約金的起止時(shí)間。補(bǔ)充條款*3.2.1條明確約定原告同意給予90日的順延期。該約定并未免除被告的交房責(zé)任，也未加重原告的責(zé)任或排除原告的主要權(quán)利，不符合法律規(guī)定的無效情形。根據(jù)該條約定及合同*11條約定，被告應(yīng)當(dāng)于2015年7月29日前交房，因此逾期交房違約金應(yīng)當(dāng)自2015年7月30日起開始計(jì)算。根據(jù)合同約定交房的條件是房屋單體竣工驗(yàn)收合格而不是竣工驗(yàn)收備案，對(duì)于原告主張的涉案房屋于2017年6月7日才滿足交房條件的意見，本院不予采信，因此涉案房屋于2016年10月11日即符合交房條件了。2016年12月29日，被告向原告郵寄了交房通知。合同*13條約定，房屋交付的標(biāo)志為原告驗(yàn)收房屋后簽署的交付驗(yàn)收單或被告發(fā)出的交房通知滿30日。因原、被告并未簽署交付驗(yàn)收單，所以房屋應(yīng)當(dāng)視為于2017年1月28日已經(jīng)交付。因此，逾期交房違約金應(yīng)當(dāng)自2015年7月30日計(jì)算至2017年1月27日(548天)，共計(jì)156519.46元(5712389元×0.005%/天×548天)。

綜上所述，依照《*人民共和國(guó)合同法》*八條、*四十條、*四十一條、**百一十四條、《較高人民*關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》*十六條、*十七條、《*人民共和國(guó)民事訴訟法》*六十四條**款規(guī)定，判決如下：

一、被告青島奧克斯置業(yè)有限公司賠償原告張某某自2015年7月30日至2017年1月27日的違約金156519.46元，于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。

二、駁回原告張某某的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決*的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《*人民共和國(guó)民事訴訟法》*二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)10541元，由原告負(fù)擔(dān)7111元、被告負(fù)擔(dān)3430元。

如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省青島市中級(jí)人民*。

審　判　長(zhǎng)　　于永攀

人民陪審員　　高建英

人民陪審員　　劉風(fēng)秋

二〇一七年八月十四日

法官助理?xiàng)钪倥e

書記員郝軍軍

書記員王婷婷


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