北京高院房產(chǎn)居間合同糾紛典型案例分析|買房人被詐騙910萬，房產(chǎn)中介承擔(dān)635萬

時(shí)間：2021-11-18

裁判觀點(diǎn)總結(jié)及分析意見：

一、本起案例系經(jīng)北京市三級法院審理的，由于房產(chǎn)中介公司疏于審查房產(chǎn)真實(shí)情況，導(dǎo)致買房人被詐騙高達(dá)910萬元，后三級法院較終認(rèn)定房產(chǎn)中介公司承擔(dān)重大過錯(cuò)責(zé)任，賠償買房人約合635萬元房款損失。就本案存在的問題及法院審理過程中的事實(shí)的認(rèn)定和法律適用的問題分析如下。

二、房產(chǎn)中介公司的義務(wù)。

1、房產(chǎn)中介的通常義務(wù)。在二手房買賣居間合同中，房產(chǎn)中介公司有義務(wù)對所出售的房產(chǎn)的真實(shí)情況包括實(shí)地查看房屋，房屋權(quán)屬情況，是否被查封、抵押、限制交易等進(jìn)行詳盡的審查，查實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書原件并到房屋登記管理部門核驗(yàn)。對買賣雙方的真實(shí)情況，包括身份證件及與房屋產(chǎn)權(quán)信息是否相符，履約意愿，履約能力等進(jìn)行詳盡的核實(shí)。對于資金監(jiān)管方面可以根據(jù)當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門要求向買賣雙方提示安全的資金交易方式。房產(chǎn)中介公司可以要求買賣雙方提供與房屋交易相關(guān)的資料，如果拒不配合或提供的資料與實(shí)際不符，應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托。

結(jié)合法律法規(guī)及相關(guān)的規(guī)章、當(dāng)?shù)氐囊?guī)范性文件，一般來講房產(chǎn)中介公司的義務(wù)包括如實(shí)報(bào)告義務(wù)、提供房源信息、謹(jǐn)慎的審查房產(chǎn)信息和委托人信息義務(wù)、協(xié)助簽訂房屋買賣合同、協(xié)助過戶、協(xié)助交割等幾方面，而絕不是簡單的在提供房源信息和協(xié)助簽訂合同之后就自認(rèn)為“居間義務(wù)”已經(jīng)完成。

2、房產(chǎn)中介公司的強(qiáng)制性核實(shí)房源義務(wù)。本案中，房產(chǎn)中介公司對于賣房人提供的資料與實(shí)際情況是否相符，只查驗(yàn)了賣房人出示的房產(chǎn)證，而沒有到房產(chǎn)登記部門進(jìn)一步了解房屋存在的被查封、被限制交易的情況，導(dǎo)致買房人被詐騙，事實(shí)表明房產(chǎn)中介公司存在著重大疏忽，該省級高院再審案例也進(jìn)一步認(rèn)定房產(chǎn)中介公司有義務(wù)對房產(chǎn)的真實(shí)房源信息到房產(chǎn)登記部門進(jìn)行核實(shí)，這種義務(wù)在某種意義上來講是強(qiáng)制性的，沒有這種“最后兜底行為”可以說就沒有盡到真正的調(diào)查核實(shí)義務(wù)，對房源的真正情況沒有真正的落實(shí)，因?yàn)橹挥械椒慨a(chǎn)登記部門了解的當(dāng)時(shí)情況才是買賣雙方交易的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，而房產(chǎn)證及委托人提供的信息都具有一定的主觀性和側(cè)面性。

三、房產(chǎn)中介公司義務(wù)涉及的主要法律依據(jù)。

1、就本案來講主要涉及如下法規(guī)：《合同法》*六十條關(guān)于合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)和誠實(shí)信用義務(wù)，包括根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。*四百二十五條居間人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)及勤勉盡責(zé)義務(wù)?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法(2016修正)》*二十二條、*二十三條即關(guān)于審查房產(chǎn)及委托人信息的義務(wù)，及*二十五條關(guān)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的相關(guān)職業(yè)操守義務(wù)。

2、關(guān)于核實(shí)房源的強(qiáng)制性義務(wù)法院的認(rèn)定理由。由于案情發(fā)生在北京市，根據(jù)北京市當(dāng)?shù)氐谋O(jiān)管政策，還涉及到2016年6月1日實(shí)施的《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)**、北京市國土資源局關(guān)于做好存量房房源核驗(yàn)工作有關(guān)問題的通知》。由于本案發(fā)生在2013年，而該文件實(shí)施于2016年，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)據(jù)此認(rèn)為無義務(wù)到房產(chǎn)登記部門核驗(yàn)房源的真實(shí)信息。本案二審法院北京二中院駁斥房產(chǎn)中介公司的的原文為“本院認(rèn)為，開通存量房交易服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)房源真實(shí)信息強(qiáng)制核驗(yàn)工作，并不表明開通服務(wù)平臺以前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就沒有義務(wù)去核驗(yàn)房屋真實(shí)信息，也不表明開通服務(wù)平臺之前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無法對房屋真實(shí)信息進(jìn)行核驗(yàn)，而恰恰表明在交易過程中對房源真實(shí)信息進(jìn)行核驗(yàn)的重要性，只不過是存量房交易服務(wù)平臺開通前程序比較繁瑣、用時(shí)比較長而以。因此，美聯(lián)公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，在提供居間服務(wù)時(shí)，有責(zé)任、有義務(wù)也有能力對即將出售的房屋的基本情況進(jìn)行核實(shí)。美聯(lián)公司上訴主張2016年以前沒有義務(wù)、沒有能力對房屋真實(shí)信息進(jìn)行核驗(yàn)的理由不成立，本院不予采信。”

四、房產(chǎn)中介公司的賠償責(zé)任。

本案中買房人遭受的損失由三項(xiàng)，中介費(fèi)五萬元、房款910萬元、房屋上漲的差價(jià)85萬元。三級法院最后支持了中介費(fèi)和房款損失，對房屋上漲的差價(jià)損失沒有認(rèn)定支持。

對于房產(chǎn)中介公司的承擔(dān)的賠償責(zé)任，法院主要依據(jù)《合同法》*60條、107條、425條來進(jìn)行實(shí)體責(zé)任判決。下面逐項(xiàng)分析。

1、中介費(fèi)即居間報(bào)酬。本案法院判令房產(chǎn)中介公司向買房人返還五萬元居間報(bào)酬，房產(chǎn)中介公司以《合同法》*425條的規(guī)定是居間人故意隱瞞重要事實(shí)，或是故意提供虛假情況，才能向買房人返還居間報(bào)酬為由認(rèn)為法院適用法律錯(cuò)誤。但本案法院認(rèn)為上述“提供虛假情況”顯然不僅是故意提供，也包括存在重大疏忽的過失提供，另外法院依據(jù)《合同法》*60條和107條，該兩條主要是要求合同當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)、誠實(shí)信用履行合同義務(wù)及違反了嚴(yán)格履行、誠信履行即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，本案買房人雖簽訂了房屋買賣合同，但遭遇了巨額損失，皆是由于房產(chǎn)中介公司未盡到勤勉的報(bào)告、調(diào)查核實(shí)及協(xié)助委托人防范風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致，顯然未盡到充分的誠信義務(wù)，理應(yīng)構(gòu)成重大違約，根本上未達(dá)到促使房屋買賣合同正常的、安全的交易的基本目的，法院判令房產(chǎn)中介公司退還居間報(bào)酬，合法合理，也符合一般公眾的理解與認(rèn)知。

2、910萬元房款巨額損失。

（1）房產(chǎn)中介公司至少應(yīng)當(dāng)承擔(dān)50%的責(zé)任。法院最后認(rèn)定房產(chǎn)中介公司承擔(dān)約635萬元，約合70%的賠償責(zé)任。這是目前能看到的居間合同糾紛判賠中介公司較高比例的案件，法院主要依據(jù)合同法*425條之規(guī)定來判令賠償責(zé)任，按照中介公司在造成損失的構(gòu)成中的過錯(cuò)比例認(rèn)定賠償額。但從實(shí)踐上來說，法院具體判令中介公司賠償多少是“裁量權(quán)”的范疇，但這種裁量權(quán)筆者認(rèn)為不應(yīng)具有隨意性，而應(yīng)當(dāng)受到限制。就本案來講從遭受的巨額損失的原因和參與因素上存在著房產(chǎn)中介公司的原因、詐騙的犯罪分子和買房人三方因素，但這是從房屋買賣居間三方合同上來說，而不是從居間合同來說。在三方關(guān)系中，買房人作為支付較高報(bào)酬的中介費(fèi)的一方其主要義務(wù)是“交中介費(fèi)和交房款”，如法律上課以其承擔(dān)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖⒁饬x務(wù)和審核義務(wù)，顯然是不合常理，對不具有專業(yè)交易經(jīng)驗(yàn)的買房人來講也是不公平的。在三方關(guān)系上，對于房產(chǎn)中介和詐騙的犯罪分子，可以說兩者的責(zé)任共同侵害了買房人的利益，沒有任何一方的原因都無法構(gòu)成犯罪事實(shí)的發(fā)生，從判賠比例上房產(chǎn)中介公司至少應(yīng)當(dāng)承擔(dān)50%的責(zé)任。

（2）在居間合同糾紛中首先考慮的是房產(chǎn)中介公司的過錯(cuò)比例和買房人的過錯(cuò)比例，不應(yīng)當(dāng)考慮犯罪分子即賣房人的過錯(cuò)比例。

從買房人與房產(chǎn)中介公司的居間合同關(guān)系上來講，房產(chǎn)中介公司是**道*墻，如果房產(chǎn)中介公司能夠嚴(yán)格依照法律法規(guī)勤勉盡責(zé)的調(diào)查核實(shí)，首先就杜絕了類似事件的發(fā)生，所以在本案中法院判令房產(chǎn)中介公司承擔(dān)70%的責(zé)任，是不為過也不存在認(rèn)定事實(shí)和適用法律不當(dāng)?shù)膯栴}。進(jìn)一步分析，固然犯罪分子應(yīng)退還全款，但犯罪分子的犯罪行為是一種犯罪事件，在買房人與中介公司的居間合同法律關(guān)系中，中介公司的首要義務(wù)就是要幫助買房人達(dá)到安全交易的目的，這是居間合同法律關(guān)系的本質(zhì)要素和根本要素，在這種關(guān)系構(gòu)架下，考慮各方當(dāng)事人的過錯(cuò)也僅僅是買房人和房產(chǎn)中介公司，而不應(yīng)當(dāng)在犯罪分子未參與居間合同糾紛的前提下考慮犯罪分子的參與因素，如果說要考慮也只能考慮房產(chǎn)中介公司在承擔(dān)全部賠償責(zé)任后向犯罪分子的追償問題。

（3）實(shí)踐中存在的以買房人支付的中介費(fèi)用判賠的問題。本案二審法院裁判理由原文“美聯(lián)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的多少并不以收取多少居間服務(wù)費(fèi)而定，一審法院在綜合考慮雙方過錯(cuò)的情況下，合理確定美聯(lián)公司承擔(dān)的賠償金額，本院予以維持。”據(jù)此，如果機(jī)械的以買房人支付的中介費(fèi)來界定房產(chǎn)中介公司的賠償責(zé)任，顯然是對房產(chǎn)中介公司過錯(cuò)行為的放縱，也是對遭受巨額損失和在買房交易中處于專業(yè)、經(jīng)驗(yàn)劣勢的買房人較大的不公。

綜上，該案例在北京市乃至全國類似案件上具有較大的參考意義，雖然我國不是判例法國家，但同案同判、判決的公平公正是當(dāng)事人和法院的共同追求，也是**案件體現(xiàn)公平正義的較好闡述，而公平公平并不是一句空話，需要具體落實(shí)，而具體落實(shí)體現(xiàn)較好的方式就是同案同判，這也是**系統(tǒng)防止審判人員濫用自由裁量權(quán)的多年追求。故該案例分析的粗淺意見希望對類似案件的當(dāng)事各方有所幫助。

案情簡介：

1、2013年12月21日，案外人任俊蘭（甲方-賣房人）、蘇建嬌（乙方-買房人）、美聯(lián)公司（丙方-房產(chǎn)中介）三方簽訂《房屋買賣居間合同》，約定:交易房產(chǎn)坐落于北京市(昌平)區(qū)周莊山水文園201號樓7層7單元701號；建筑面積175.61平方米；房屋產(chǎn)權(quán)證明文件編號Ｘ京房權(quán)證朝字*XXXX號；房產(chǎn)權(quán)利人任俊蘭；雙方約定交易房產(chǎn)總成交價(jià)為人民幣1100萬元。

合同簽訂后，乙方同意于2013年12月21日前向甲方支付定金共計(jì)人民幣200萬元整；剩余房款全款支付；甲、乙雙方簽訂買賣合同，居間行為完成，乙方應(yīng)于本合同簽訂時(shí)向丙方支付居間服務(wù)費(fèi)15萬元；丙方應(yīng)及時(shí)為甲、乙雙方報(bào)告訂立房屋買賣合同的機(jī)會(huì)、提供訂立房屋買賣合同的媒介服務(wù)，并向甲、乙雙方如實(shí)報(bào)告丙方了解到的訂立房屋買賣合同的相關(guān)事項(xiàng)。

2、當(dāng)日，蘇建嬌與任俊蘭還簽訂了《北京市存量房買賣合同》，約定:該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為交通銀行，任俊蘭應(yīng)于2014年2月1日前辦理抵押注銷手續(xù)；雙方同意采用自行劃轉(zhuǎn)房款，蘇建嬌不需貸款，雙方約定于2014年3月1日前，蘇建嬌支付給任俊蘭剩余價(jià)款計(jì)人民幣900萬元整；任俊蘭應(yīng)當(dāng)保證該房產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，因任俊蘭原因造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由任俊蘭承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；任俊蘭應(yīng)當(dāng)保證已如實(shí)陳述該房屋權(quán)屬狀況、附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修情況和相關(guān)關(guān)系，蘇建嬌對任俊蘭出售的該房屋具體狀況充分了解，自愿買受該房屋。

3、合同簽訂后，蘇建嬌向美聯(lián)公司支付5萬元中介費(fèi)。

后蘇建嬌總共向任俊蘭支付購房款910萬元。

4、一審法院另查，訴爭房屋于2012年10月24日被北京市(昌平)區(qū)人民法院查封。2014年11月28日，該房屋被北京市(昌平)區(qū)人民法院依法**。隨后，蘇建嬌向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。2015年11月4日，任俊蘭被羈押。

5、2016年9月19日，北京市人民檢察院*三分院向北京市*三中級人民法院提起公訴，指控任俊蘭犯合同詐騙罪。2016年11月15日，北京市*三中級人民法院依法判決任俊蘭有期徒刑十五年，剝奪政治權(quán)利三年，并處罰金人民幣15萬元；責(zé)令任俊蘭退賠被害人李靖、蘇建嬌人民幣910萬元。

6、蘇建嬌向一審法院起訴請求:1.判令美聯(lián)公司退還傭金5萬元；賠償蘇建嬌損失995萬元（其中購房損失910萬元，房屋差價(jià)損失85萬元）；以上共計(jì)1000萬元；2.判令美聯(lián)公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

7、一審法院向北京市*三中級人民法院核實(shí)任俊蘭一案的執(zhí)行情況，經(jīng)查僅22560元發(fā)還蘇建嬌，對任俊蘭因無財(cái)產(chǎn)可執(zhí)行，現(xiàn)終本執(zhí)行。

二審 北京市*二中級人民法院(2018)京02民終1613號

本院認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)是：一、美聯(lián)公司在履行居間合同時(shí)是否有義務(wù)去核驗(yàn)房屋的真實(shí)狀態(tài)；二、美聯(lián)公司是否應(yīng)該就蘇建嬌的損失進(jìn)行賠償。

一、美聯(lián)公司在履行居間合同時(shí)是否有義務(wù)去核驗(yàn)房屋的真實(shí)狀態(tài)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)確認(rèn)委托人提供的資料與實(shí)際情況是否相符，不是看一看書面資料就可以得出的，只能通過去相關(guān)部門進(jìn)行核驗(yàn)才能得出，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在履行居間服務(wù)時(shí)，有義務(wù)對房屋真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。

為了方便在房屋交易過程中對房源真實(shí)信息的核驗(yàn)，保證交易安全和當(dāng)事人權(quán)益，北京市住建委和國土局在2016年聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好存量房房源核驗(yàn)工作有關(guān)問題的通知》，要求在全市范圍施行存量房房源核驗(yàn)，(昌平)區(qū)開始時(shí)間為2016年6月1日。

本院認(rèn)為，開通存量房交易服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)房源真實(shí)信息強(qiáng)制核驗(yàn)工作，并不表明開通服務(wù)平臺以前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就沒有義務(wù)去核驗(yàn)房屋真實(shí)信息，也不表明開通服務(wù)平臺之前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無法對房屋真實(shí)信息進(jìn)行核驗(yàn)，而恰恰表明在交易過程中對房源真實(shí)信息進(jìn)行核驗(yàn)的重要性，只不過是存量房交易服務(wù)平臺開通前程序比較繁瑣、用時(shí)比較長而以。

因此，美聯(lián)公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，在提供居間服務(wù)時(shí)，有責(zé)任、有義務(wù)也有能力對即將出售的房屋的基本情況進(jìn)行核實(shí)。

美聯(lián)公司上訴主張2016年以前沒有義務(wù)、沒有能力對房屋真實(shí)信息進(jìn)行核驗(yàn)的理由不成立，本院不予采信。

關(guān)于焦點(diǎn)二，美聯(lián)公司是否應(yīng)該就蘇建嬌的損失進(jìn)行賠償。

中介公司因未盡到必要的注意義務(wù)而未能發(fā)現(xiàn)一方提供的相關(guān)材料存在重大瑕疵，由此使另一方遭受損失的，應(yīng)根據(jù)其過錯(cuò)程度在相應(yīng)的范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。

本案中，任俊蘭向美聯(lián)公司提供的資料與實(shí)際情況不符，因美聯(lián)公司沒有盡到對涉訴房屋真實(shí)情況進(jìn)行審查的義務(wù)，向蘇建嬌提供了虛假情況，造成了蘇建嬌的巨大損失，美聯(lián)公司應(yīng)當(dāng)就蘇建嬌的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

蘇建嬌后期支付的購房款有美聯(lián)公司蓋章的《錢款交付書》，可以證明是在美聯(lián)公司知曉的情況下支付的，美聯(lián)公司上訴主張是蘇建嬌自行改變合同約定，自行支付后期購房款的理由不成立，本院不予采信。

美聯(lián)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的多少并不以收取多少居間服務(wù)費(fèi)而定，一審法院在綜合考慮雙方過錯(cuò)的情況下，合理確定美聯(lián)公司承擔(dān)的賠償金額，本院予以維持。

綜上所述，駁回上訴，維持原判。

詞條
詞條說明
昌平區(qū)居間（中介）合同律師
涉及的服務(wù)內(nèi)容：合同糾紛、債權(quán)債務(wù)、民間借貸糾紛、房產(chǎn)土地糾紛、交通事故（包括假肢賠償、死亡賠償）、保險(xiǎn)金融糾紛、建設(shè)工程糾紛、股權(quán)糾紛、人身損害賠償?shù)让裆淌掳讣??律師介紹北京東迅律師事務(wù)所創(chuàng)辦人、主任，北京市律師協(xié)會(huì)會(huì)員，全國律師協(xié)會(huì)會(huì)員。2002年通過國家首屆**考試**法律職業(yè)資格。2007年執(zhí)業(yè)于律師。在從事法律服務(wù)十余年的過程中，堅(jiān)持以*知識、服務(wù)為民為理念
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