寫(xiě)字樓是否值得投資？

時(shí)間：2022-09-12作者：深圳市海裕投資發(fā)展有限公司瀏覽：384

寫(xiě)字樓投資是一個(gè)投資**，**上比較認(rèn)可的寫(xiě)字樓年收益率在8-10%之間。國(guó)內(nèi)用的較多的的收益算法是租售比：租金/單價(jià)****12=年收益率 。比如你在武漢內(nèi)環(huán)買(mǎi)了套單價(jià)為19000元的寫(xiě)字樓，該商圈同等寫(xiě)字樓凈租金為95元/平，那預(yù)期收益率就是95/19000****12=6%。但根據(jù)我這些年來(lái)的觀察，在國(guó)內(nèi)一二線城市，寫(xiě)字樓的個(gè)人投資者投資寫(xiě)字樓的名義年收益率基本是6%以下，如果去除貸款利息成本、空置期間承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)、租賃中介費(fèi)等，普通個(gè)人投資者的實(shí)際年收益率基本在4-6%。

投資寫(xiě)字樓與投資住宅的收益邏輯：我為什么只說(shuō)通過(guò)收租來(lái)獲得收益？難道這房子就不漲價(jià)？漲價(jià)不是也可以獲得收益嗎？答案是：可能會(huì)漲價(jià)，但幅度很小，而且不同城市差異性很大，也有可能會(huì)降價(jià)。與住宅投資明顯不同的一點(diǎn)是：商業(yè)地產(chǎn)的投資收益基本來(lái)自于租金收益，而近20年住宅投資收益基本來(lái)自于漲價(jià)。北京上海**區(qū)域的辦公物業(yè)漲價(jià)明顯，但其他二線城市很難漲價(jià)。另外，寫(xiě)字樓物業(yè)的綜合交易成本（稅費(fèi)、傭金等）已達(dá)到成交價(jià)的15-20%，這就大幅度減損了你溢價(jià)收益，所以通過(guò)漲價(jià)獲得的收益非常有限。

3.后期持有和租賃管理


寫(xiě)字樓投資屬于固定資產(chǎn)投資，一般的持有期都很長(zhǎng)，沒(méi)有做長(zhǎng)線投資的準(zhǔn)備，就不要做這個(gè)考慮，辦公物業(yè)是個(gè)流動(dòng)性很差的資產(chǎn)，不會(huì)像股票、基金等證券一樣隨時(shí)變現(xiàn)，所有要有足夠的閑錢(qián)。另外，租賃管理工作也是一項(xiàng)對(duì)較終收益影響很大的事情，要學(xué)習(xí)了解辦公物業(yè)的維護(hù)和出租知識(shí)，要做好投入相當(dāng)多精力的準(zhǔn)備。

4.風(fēng)險(xiǎn)狀況


個(gè)人投資寫(xiě)字樓主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：寫(xiě)字樓是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表，與經(jīng)濟(jì)狀況密切相

關(guān)，經(jīng)濟(jì)下行會(huì)導(dǎo)致的租金大幅度下跌和空置率上升。比如這次疫情讓很多城市的經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，一二線城市租金都出現(xiàn)了不同程度下跌。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的《2020年一季度寫(xiě)字樓報(bào)告》，一季度深圳**寫(xiě)字樓空置率達(dá)到24.6%，上海21％，北京13.8%。而受疫情較嚴(yán)重的武漢，空置率預(yù)計(jì)會(huì)**過(guò)35%。（2）因個(gè)人因素而面臨的風(fēng)險(xiǎn)：很多普通投資人卻天真的認(rèn)為投資寫(xiě)字樓就是買(mǎi)完收租，躺著賺錢(qián)。寫(xiě)字樓買(mǎi)完之后大概只完成了這個(gè)投資行為的一半，還有一半工作量在等著你：招租、催租、退租、水電和裝修維護(hù)、物業(yè)協(xié)調(diào)等等。這些工作都是很專業(yè)的而且很耗費(fèi)精力。你是否做好了這個(gè)思想準(zhǔn)備？這是辦公物業(yè)個(gè)人投資者與機(jī)構(gòu)投資者之間較重大的區(qū)別，其差別好比股市中的散戶與機(jī)構(gòu)。專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，在運(yùn)營(yíng)維護(hù)方面做的非常細(xì)，有專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、硬件維護(hù)團(tuán)隊(duì)，甚至有自己控，這會(huì)在較大程度上減少空置期、降低招商和硬件維護(hù)成本，從而大幅度提高投資收益率。而大多數(shù)寫(xiě)字樓個(gè)人投資者，由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)方面的學(xué)習(xí)和認(rèn)知，就像股市上的普通散戶，只能看天吃飯。面對(duì)每年2-3個(gè)月空置期，高額的出租傭金，卻無(wú)能為力。

非常專業(yè)的投資行為，寫(xiě)字樓是眾多投資工具中的一種，有其自身的優(yōu)勢(shì)和缺點(diǎn)。

1.機(jī)會(huì)成本

當(dāng)我們?cè)跊Q定是否要做一個(gè)事情時(shí)，不僅要考慮這個(gè)事情的本身的優(yōu)劣，而是要將這件事與其他選項(xiàng)進(jìn)行權(quán)衡和比較，這就是機(jī)會(huì)成本。在產(chǎn)生投資寫(xiě)字樓的想法時(shí)，你是否考慮過(guò)如果同樣的錢(qián)我投資了住宅、股票、債券、基金或者銀行定期，那么收益率能有多少？風(fēng)險(xiǎn)怎么樣？

2.寫(xiě)字樓的投資收益狀況


寫(xiě)字樓屬于商業(yè)地產(chǎn)的一種，對(duì)于普通個(gè)人投資者而言購(gòu)置一處辦公物業(yè)的門(mén)檻較高，資金量偏大。所以要對(duì)投資寫(xiě)字樓的平均收益率有個(gè)大概的了解。


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• 詞條

  詞條說(shuō)明

• 如何進(jìn)行高檔寫(xiě)字樓的裝修？

  1.高檔辦公大樓的設(shè)計(jì)要求非常高。高檔辦公大樓的定位主要是以企業(yè)文化和藝術(shù)享受為主，對(duì)設(shè)計(jì)要求的重要性十分明顯，只有很好地將藝術(shù)造型與企業(yè)文化有效地結(jié)合起來(lái)，才能較大程度地體現(xiàn)企業(yè)的文化**，它也是高檔辦公大樓裝修的必要條件之一，在選擇寫(xiě)字樓裝修企業(yè)時(shí)，裝修企業(yè)擁有獨(dú)立的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)是能否滿足高檔寫(xiě)字樓裝修要求的關(guān)鍵。目前高檔寫(xiě)字樓裝修公司對(duì)于實(shí)力較主要的體現(xiàn)就是擁有優(yōu)秀強(qiáng)大的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，對(duì)于**寫(xiě)字樓

• 如何做好寫(xiě)字樓的置業(yè)顧問(wèn)？

  1、關(guān)注行業(yè)動(dòng)態(tài)，市場(chǎng)新聞，了解宏觀政策；商業(yè)和住宅較大的不同，在于投資屬性，所以把商業(yè)看成投資產(chǎn)品，一定要了解大市場(chǎng)；2、去同區(qū)域、市場(chǎng)上的成員幾個(gè)項(xiàng)目踩盤(pán)走一圈，聽(tīng)聽(tīng)各家置業(yè)顧問(wèn)的銷(xiāo)售說(shuō)辭，盡可能除了產(chǎn)品談?wù)勈袌?chǎng)，會(huì)受益匪淺；3、職業(yè)化點(diǎn)，有句話，“做住宅地產(chǎn)是小學(xué)生；做商務(wù)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、度假村等是中學(xué)生；做商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生；做城市綜合體是研究生”，無(wú)論是待客接人還是面試，一定要職業(yè)化點(diǎn)，專業(yè)

• 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)有哪些？

  房地產(chǎn)投資有四大特點(diǎn)：土地位置（地段因素）、土地屬性（規(guī)劃因素）、資金密集（資金因素）和投資時(shí)機(jī)（時(shí)機(jī)因素）。土地因素，*富商李嘉誠(chéng)說(shuō)過(guò)：“決定房地產(chǎn)**的因素，**是地段，*二是地段，*三還是地段”，幾十年來(lái)，李嘉誠(chéng)的這句話一直被奉為房地產(chǎn)界的金科玉律。SOHO中國(guó)的董事長(zhǎng)潘石屹在接受某一次采訪時(shí)也表示，十多年來(lái)，只投資市中心房子。他認(rèn)為，城市*區(qū)域永遠(yuǎn)屬于**資源，投資一定是看漲的，而且即

• 投資寫(xiě)字樓需要注意的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

  投資寫(xiě)字樓投資注意三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)1、因?yàn)閷?xiě)字樓的投資數(shù)額較大，因此投資寫(xiě)字樓必須防范貶值風(fēng)險(xiǎn)。如果寫(xiě)字樓本身所處的地段由于一些**或其他原因造成了貶值，寫(xiě)字樓本身必然會(huì)造成很大的影響；如果所投資寫(xiě)字樓在未來(lái)的幾年里涌現(xiàn)出過(guò)多新樓盤(pán)，也從而對(duì)現(xiàn)有寫(xiě)字樓市場(chǎng)構(gòu)成沖擊。2、在按揭方面，純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，除在邊緣地區(qū)的項(xiàng)目，或項(xiàng)目本身檔次一般，其他大多單價(jià)都很高，因此需要很高的首付能力和強(qiáng)有力的還款能力。在利率方面