鄰居裝修影響房屋開裂安全檢測

時間：2018-11-28作者：廣東建業(yè)檢測鑒定有限公司瀏覽：332

鄰居裝修影響房屋開裂安全檢測

相鄰建筑房屋拆除，如果房屋拆除不當(dāng)會對周邊的房屋造成一定的安全隱患，從而引起不必要的房屋糾紛，在房屋施工拆除前后進(jìn)行房屋安全鑒定不僅可以確定拆除過程中是否對周邊房屋造成影響以及影響程度，還能保證周邊房屋在拆除過程中正常、安全的使用，并對房屋目前存在的危險狀況提出有效的處理措施。

 

鄰居家拆房，嚇得不敢住自己新家：

近日，贛州的胡女士遇到一件糟心的事，自己剛裝修好的房屋卻不敢搬住進(jìn)去，這是怎么回事呢？。據(jù)了解在2014年胡女士通過法定**在某山莊購買一套別墅，購買后才得知距離自己房屋1米多距離的兩棟別墅不知道為什么被業(yè)主私自拆除了，鄰近房屋拆除后對胡女士的房屋造成了一定的安全隱患，于今年4月份胡女士的房屋出現(xiàn)局部坍塌現(xiàn)象，在坍塌后胡女士和鄰居溝通，對房屋進(jìn)行了加固措施，現(xiàn)在想想胡女士還是感到后怕。

 

那么為什么把好端端的房屋拆掉呢？物業(yè)公司難道不管嗎？據(jù)小區(qū)物業(yè)陳姓工作人員說：他們開始并不知道業(yè)主要拆房子，是業(yè)主偷偷進(jìn)行拆除的，到現(xiàn)在業(yè)主也沒有把房屋建成，至今已經(jīng)距離有幾年了，為什么拆除后的房屋還沒有建起來呢？據(jù)其中以為業(yè)主說：在購買房屋后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量有問題，出現(xiàn)漏水塌陷情況，在一氣之下就將房屋拆除了，現(xiàn)在也想將房屋重新建起來，但是事情沒有那么簡單，城管都在管著不讓做，自己也是沒有辦法。

 




那么當(dāng)房屋出現(xiàn)安全隱患時，我們應(yīng)該怎么辦呢？




小編建議您可委托專業(yè)的房屋安全鑒定機構(gòu)對房屋進(jìn)行全面的檢測鑒定，通過房屋安全鑒定確定房屋的安全情況，從而**房屋使用過程中的安全性，并對存在安全隱患的房屋提出可行性修復(fù)措施。

當(dāng)發(fā)現(xiàn)相鄰房屋進(jìn)行拆除改造時，可在拆除前后及時的委托房屋安全鑒定機構(gòu)對周邊的房屋進(jìn)行房屋安全鑒定，目的在于對周邊房屋現(xiàn)狀進(jìn)行“證據(jù)保全”，通過記錄被檢測房屋初始狀況，再拆除結(jié)束后進(jìn)行復(fù)查、比對，判斷原有損壞的變化情況和影響程度，對施工前后的首末兩次對比檢查，評定施工是否對房屋造成影響及對房屋結(jié)構(gòu)安全的影響程度。

由于房屋裝修使用中的違法行為所涉及的法律關(guān)系比較復(fù)雜：有依法由行政執(zhí)法機關(guān)執(zhí)法管理所構(gòu)成的行政管理法律關(guān)系，也有屬于侵權(quán)行為而構(gòu)成的民事法律關(guān)系，但多數(shù)情況下，房屋裝修使用中的違法行為競合著行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系。違法裝修使用房屋所構(gòu)成的比較復(fù)雜的法律關(guān)系中，*導(dǎo)致行政執(zhí)法出現(xiàn)以下問題：**，當(dāng)違法裝修使用房屋行為純屬民事法律關(guān)系時，一些行政執(zhí)法人員往往無法判斷辨別法律關(guān)系性質(zhì)，以為民事侵權(quán)也屬行政執(zhí)法范疇而對當(dāng)事人施以行政強制管束或處罰;*二，當(dāng)違法裝修使用房屋行為表現(xiàn)為行政法律關(guān)系和民事法律關(guān)系的競合時，一些行政執(zhí)法人員往往以構(gòu)成民事法律關(guān)系應(yīng)通過**救濟為由，不履行行政監(jiān)管職責(zé);*三，多數(shù)的違法裝修使用房屋行為表現(xiàn)物權(quán)人間的紛爭，一些行政執(zhí)法人員常常誤以為是純粹的民事性質(zhì)的糾紛爭議而將其歸入“不告不理”范疇，任由矛盾糾紛擴大。此類的行政執(zhí)法問題往往導(dǎo)致房屋裝修使用中的違法行為和違法后果聚眾難返。




未經(jīng)準(zhǔn)許占用使用樓房屋頂安裝太陽能熱水器、架設(shè)電視天線、晾曬衣物等屬法律禁止的擅自占用共有部位行為，但這三種行為均屬于業(yè)主居家生活的合理需要，也是樓房建造時的歷史缺陷造成的。其中，安裝使用太陽能熱水器是一項利國利民的環(huán)保節(jié)能措施，在既有建筑上安裝太陽能熱水器為國家政策提倡和鼓勵，在在建建筑上安裝太陽能熱水器已成為許多地方法規(guī)的強制性要求，因而，從法理上來說，安裝使用太陽能熱水器符合全社會的共同利益。鑒于對私權(quán)的尊重和法律不溯及既往的要求，法律法規(guī)未設(shè)定對既有建筑強制性要求，但這并不改變安裝使用太陽能熱水器行為具有符合公共利益的屬性。而架設(shè)電視天線所占樓房屋頂空間較為狹小、晾曬衣物所占樓房屋頂時間短暫，從民事關(guān)系性質(zhì)來說，此類行為并不違反公序良俗，屬相鄰物權(quán)人應(yīng)當(dāng)相互容忍的相鄰關(guān)系范疇。當(dāng)然，樓房屋頂?shù)纳鲜黾茉O(shè)安裝等占用使用行為，可能嚴(yán)重影響城市景觀、破壞樓房屋頂?shù)母魺岷头浪δ?，倘若此種情形，行政執(zhí)法機關(guān)應(yīng)依法糾正。也就是說，占用使用樓房屋頂安裝太陽能熱水器、架設(shè)電視天線、晾曬衣物行為只要不違反前述立法本意，應(yīng)當(dāng)允許并受到保護。具體而言，行政執(zhí)法機關(guān)應(yīng)注意掌握以下處理方法：

**、對非居家生活合理需要、且須行政許可的占用使用共用部位行為諸如屋頂搭蓋等，應(yīng)依法嚴(yán)格管理。

第二、樓房原設(shè)計施工圖對安裝太陽能熱水器、電視天線等已作設(shè)計考慮，預(yù)留安裝位置和管位的，使用人依設(shè)計文件進(jìn)行安裝使用，其行為不能認(rèn)定為“擅自占用共用部位”;

第三、對安裝太陽能熱水器、電視天線等居家生活合理需要的占用使用共用部位行為的舉報或投訴，宜引導(dǎo)占用使用人**樓房屋頂共用部位共有權(quán)人的同意。具體而言，實施物業(yè)管理的住宅區(qū)可由業(yè)主會議作出決議或業(yè)主**依據(jù)章程或業(yè)主會議的授權(quán)作出決定;未實施物業(yè)管理或處于前期物業(yè)管理期間的住宅區(qū)域，可由共用部位的占用使用人自行征得本幢樓宇共有權(quán)人同意，或向建設(shè)單位或?qū)嵤┣捌谖飿I(yè)管理的企業(yè)等管理責(zé)任單位提出請求，由管理責(zé)任單位采用會議或函件形式征得該幢樓宇共有權(quán)人同意。

第四、對可能損害房屋承重結(jié)構(gòu)和功能(如防水)或影響市容市貌、樓宇外立面美觀的居家生活合理需要的占用使用樓房屋頂共用部位的行為，可由住宅區(qū)業(yè)主**或管理責(zé)任單位委托設(shè)計單位對居家生活合理需要的占用使用共用部位進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，提出書面的設(shè)計安裝要求。行政執(zhí)法機關(guān)告知或責(zé)成占用使用人依照原樓房設(shè)計單位出具的設(shè)計意見進(jìn)行安裝使用或整改。

第五、行政執(zhí)法機關(guān)可對既侵權(quán)，又不按照設(shè)計安裝要求，造成損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和功能或嚴(yán)重影響市容市貌、樓宇外立面美觀的安裝太陽能熱水器、電視天線等占用使用共用部位行為，經(jīng)責(zé)令改正而拒不改正的，適用有關(guān)法規(guī)規(guī)章條款予以處罰。

二、關(guān)于業(yè)主普遍需要的建筑外墻增設(shè)構(gòu)件行為

普遍存在的建筑外墻立面加設(shè)陽臺柵欄、雨陽蓬、封閉改造陽臺、隨意掛設(shè)空調(diào)外機以及架設(shè)廣告招牌等，引發(fā)了眾多的糾紛投訴，成為建筑物管理和行政執(zhí)法的難點。現(xiàn)分述如下：

**，建筑外墻立面作為建筑藝術(shù)的集中表現(xiàn)，它不僅具有私權(quán)**，是業(yè)主的建筑共有部位;也是城市市容市貌的一個組成部分，每一個建筑外墻立面都是一個建筑景觀，具有城市的公共**。在建筑外墻加設(shè)設(shè)計以外的構(gòu)件，就可能對私權(quán)**和城市的共同利益構(gòu)成侵害，同時，還*破壞房屋主體或承重結(jié)構(gòu)，威脅居住安全。盡管隨著社會進(jìn)步，設(shè)計施工水平越來越高，原先未作設(shè)計考慮的內(nèi)容卻是現(xiàn)代建筑外墻的*要求，如：一些開放式的住宅樓宇，統(tǒng)一設(shè)計安裝與樓宇外觀協(xié)調(diào)的陽臺柵欄;基于建筑外墻立面的美觀要求和建筑節(jié)能要求，建筑樓宇統(tǒng)一設(shè)計施工窗楣等等，新建樓宇外墻立面的使用矛盾已大大減少。但是，既有建筑的矛盾糾紛依然尖銳：一方面安裝陽臺柵欄、掽窗、雨陽蓬、掛設(shè)空調(diào)外機位等是業(yè)主的普遍需要;另一方面安裝行為往往導(dǎo)致建筑外墻立面的破壞和相鄰業(yè)主的相鄰權(quán)糾紛。解決既有建筑安裝業(yè)主普遍需要的陽臺柵欄、掽窗、雨陽蓬、掛設(shè)空調(diào)外機位等矛盾的有效辦法是：按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計并施工安裝陽臺柵欄、掽窗、雨陽蓬、掛設(shè)空調(diào)外機位等或者安裝“隱形掽窗”。這一方法可以實現(xiàn)多重管理目的：既可維護物權(quán)人在共同事務(wù)中的共同意志，也可提升建筑外墻立面的美觀，同時**了施工安裝安全。

*二，封閉改造陽臺、拆改外墻主體不屬業(yè)主的普遍需要，而是對房屋結(jié)構(gòu)性的一種破壞，如封閉陽臺可能導(dǎo)致**設(shè)計負(fù)荷使用陽臺;拆改外墻主體將破壞建筑外墻的穩(wěn)定性。封閉改造陽臺、拆改外墻主體還將較大地破壞建筑外墻立面的美觀，損害城市市容市貌。行政執(zhí)法機關(guān)對此類違法行為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法予以查處。

*三，建筑外墻設(shè)置廣告招牌行為引發(fā)不少的投訴糾紛。建筑外墻設(shè)置廣告招牌的設(shè)置除了可能違反相關(guān)地方法規(guī)規(guī)章規(guī)定外，還可能因其懸掛于建筑外墻影響相鄰人的權(quán)益，以及擅自占用使用公共部位的爭議。例如，一樓的店面招牌懸掛到了二樓窗沿下方墻體或陽臺護欄上，二樓業(yè)主認(rèn)為店面懸掛招牌行為已構(gòu)成了侵權(quán);店面業(yè)主則認(rèn)為是正當(dāng)行為。行政執(zhí)法機關(guān)應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行執(zhí)法上的判斷?商鋪掛設(shè)招牌，不僅符合民間的風(fēng)俗習(xí)慣，也是常理，較應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是商店業(yè)主購買店鋪的隨附權(quán)利，既是合同權(quán)利也是物權(quán)的役權(quán)權(quán)利，因此，對于其他相關(guān)業(yè)主來說，也就是尊重他人權(quán)利的義務(wù)。由于商鋪招牌大小沒有法律法規(guī)的規(guī)定，且無可循的風(fēng)俗習(xí)慣章法，因此，是否是在合理的物權(quán)役權(quán)范圍內(nèi)懸掛商鋪招牌，不屬擅自占用使用公共部位，則需要遵循習(xí)慣和依據(jù)常識來判斷。行政執(zhí)法人員可基于一般知識水平判斷沒有明顯背離店鋪招牌常規(guī)性大小，就可以認(rèn)定店鋪招牌沒有違法掛設(shè)，也不構(gòu)成民事侵權(quán)。反之，就可能構(gòu)成擅自占用使用公共部位的侵權(quán)。至于是否屬行政違法行為，必須承擔(dān)行政法律責(zé)任，則須依據(jù)相關(guān)的法規(guī)規(guī)章規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。

三、關(guān)于室內(nèi)裝修中的違法侵權(quán)行為

對建筑室內(nèi)和住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，有關(guān)法規(guī)規(guī)章和強制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)作了多方面禁止性和限制性規(guī)定，歸納起來有：禁止損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu);不得將衛(wèi)生間布置于下層住戶的臥室、起居室(廳)和廚房的上層;不得將地下室(半地下室除外)改為居室;不得擅自改變房屋設(shè)計用途和擅自移裝共用設(shè)備。此外，房屋裝修行為還可能違反環(huán)境保護、市容環(huán)境衛(wèi)生管理方面的法律法規(guī)規(guī)定等?，F(xiàn)就有關(guān)問題闡述如下：

**，“建筑主體”是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ);“承重結(jié)構(gòu)”是指直接將自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。相關(guān)法規(guī)規(guī)章對建筑結(jié)構(gòu)概念作了不同的表述，但其內(nèi)涵基本相同，其直接的危害后果是：對房屋安全使用構(gòu)成威脅。因此，當(dāng)建筑室內(nèi)或住宅室內(nèi)裝飾裝修活動涉及拆改建筑主體或承重結(jié)構(gòu)或房屋結(jié)構(gòu)或建筑結(jié)構(gòu)時，已對建筑的使用安全構(gòu)成威脅，屬于嚴(yán)重的違法裝飾裝修活動，應(yīng)盡快糾正和制止，并依法予以處罰。

建筑結(jié)構(gòu)原則上禁止拆改，特別是在建筑區(qū)分所有權(quán)條件下，建筑結(jié)構(gòu)屬公共部位，拆改建筑結(jié)構(gòu)涉及對共有權(quán)的侵犯。但是建筑結(jié)構(gòu)并不是**禁止拆改的，根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在施工前委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案;沒有設(shè)計方案的，不得施工。因此，裝修拆改建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)必須具備兩個前提條件：其一符合資質(zhì)要求的設(shè)計單位出具的設(shè)計施工圖紙;其二經(jīng)施工圖審查機構(gòu)審查合格的設(shè)計施工圖紙。

*二，不得將衛(wèi)生間布置于下層住戶的臥室、起居室(廳)和廚房的上層作為建筑設(shè)計強制性標(biāo)準(zhǔn)，不僅是建筑防水需要，也是防止樓層使用干擾的有效措施。違反這一標(biāo)準(zhǔn)，便是屬于違法“改變房屋設(shè)計用途”，應(yīng)依法追究責(zé)任;也可認(rèn)定為違反建設(shè)工程強制性標(biāo)準(zhǔn)施工的違法行為，予以追究法律責(zé)任。此外，將地下室(半地下室除外)改為居室不僅會對居住人的身心健康造成損害，還*引發(fā)火災(zāi)等其它危險，違反這一建筑設(shè)計強制性標(biāo)準(zhǔn)，也是屬于違法“改變房屋設(shè)計用途”或者可按違反建設(shè)工程強制性標(biāo)準(zhǔn)的施工行為予以追究法律責(zé)任。

*三，在住宅室內(nèi)拆改、增設(shè)墻體是裝修投訴糾紛的主要原因之一。由于裝修人拆改的是室內(nèi)的非承重墻，不屬建筑結(jié)構(gòu)，也沒有違反有關(guān)建設(shè)工程強制性標(biāo)準(zhǔn)，但是，樓下的相鄰人又都認(rèn)為這種拆改和增設(shè)墻體行為會對其正常的生活居住產(chǎn)生不利影響，堅決反對這種裝修行為。從建筑結(jié)構(gòu)上來說，樓板作為建筑主體，有其相應(yīng)的設(shè)計負(fù)荷，與整體的建筑結(jié)構(gòu)形成共同的受力體系。拆改并在樓板上增設(shè)墻體可能導(dǎo)致兩個危害后果：其一，因建筑使用功能發(fā)生重大改變，影響下層相鄰人的正常居住使用;其二，增加樓板荷載而改變了樓宇的受力體系，危脅居住安全。當(dāng)裝修拆改并增設(shè)墻體導(dǎo)致這兩個后果出現(xiàn)時，應(yīng)屬法規(guī)禁止的裝修損壞主體和承重結(jié)構(gòu)的違法行為或者違法“改變房屋設(shè)計用途”的裝修違法行為，行政執(zhí)法機關(guān)應(yīng)及時予以糾正并依法查處。如何認(rèn)定裝修行為增加了樓板荷載并改變房屋受力體系，這是一個需要進(jìn)行技術(shù)鑒別和判斷的執(zhí)法調(diào)查*工作才能解決的問題。所以，行政執(zhí)法機關(guān)可以委托有資質(zhì)的設(shè)計單位進(jìn)行驗算，出具相關(guān)的證明文件;也可以委托有資格的房屋質(zhì)量鑒定機構(gòu)進(jìn)行鑒定，出具鑒定報告。當(dāng)驗算說明或者鑒定報告確認(rèn)裝修拆改和增設(shè)墻體行為已經(jīng)導(dǎo)致樓面荷載增加并改變房屋受力體系，危及居住安全時，驗算說明或者鑒定報告就可以作為認(rèn)定違法裝修行為的直接證據(jù)使用。








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