房企2017年報解讀： 搶占**地位 擴張野心不減

時間：2018-07-09作者：中源數(shù)聚（北京）信息科技有限公司瀏覽：35

旭輝控股（集團）有限公司（00884.HK）于3月14日發(fā)布2017年年報顯示，實現(xiàn)合同銷售金額1040億元，同比增加96%；合同銷售面積629萬平方米，同比增加116%，跨越千億高峰。旭輝的2018年銷售目標是1400億，同比增長40%。3月14日晚間，新城控股（601155.SH）也發(fā)布2017年財報顯示，全年合同銷售金額達1264.72億元（含合營項目319.31億元），比上年同期增長94.39%。新城控股較是拋出了五年挺進行業(yè)**名的宏偉目標。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，在行業(yè)集中度上升的背景下，不進則退的企業(yè)戰(zhàn)略心理很濃厚。換而言之，房企已經(jīng)充分意識到，小規(guī)模無市場。

主流房企業(yè)績向好

從公布的年報數(shù)據(jù)看，房企在2017年收獲了不錯的業(yè)績表現(xiàn)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，截至目前，公布年報的房地產(chǎn)企業(yè)合計二十多家，除了部分轉(zhuǎn)型的中小房企外，主流房地產(chǎn)企業(yè)全面利潤爆發(fā)。**過8成房企在2017年利潤明顯上漲。

3月15日，太古地產(chǎn)有限公司發(fā)布2017年度業(yè)績報告顯示，期內(nèi)股東應占綜合溢利為339.57億港元，同比增長126%；中國奧園去年凈利潤同比增長93.9%至19.52億元。3月13日，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，去年收益約為人民幣138.79億元，同比增加約46.2%；年內(nèi)建業(yè)地產(chǎn)權(quán)益持有人應占溢利約為8.11億元，較2016年增加約101.3%。雅居樂集團控股有限公司3月12日發(fā)布正面盈利預告稱，預期2017年公司股東應占溢利將錄得同比**150%的大幅增長。

另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，公布房企2017年年報預告的房地產(chǎn)上市企業(yè)合計106家。其中高達79家企業(yè)的業(yè)績預告是預盈與預增，占比達75%；預計虧損的企業(yè)11家，約占10%，且這11家基本是處在轉(zhuǎn)型期的房企。

除了利潤上漲，公布業(yè)績報告的房企銷售額也普遍出現(xiàn)較大漲幅。據(jù)旭輝公布，2012年其銷售額僅95.4億元，2017年已過千億。2017年中國奧園實現(xiàn)未經(jīng)審核合同銷售額累計約455.9億元，同比增長78%。2017年新城控股共實現(xiàn)1265億銷售額，于850億的銷售目標而言，完成率達149%。

從基本面來看，主流房企各項指標均表現(xiàn)不錯。不過，中原地產(chǎn)**分析師張大偉指出，房企銷售額數(shù)據(jù)也需要客觀看待。近年來，由于行業(yè)內(nèi)合作開發(fā)項目增多，房企對外公布的指標關(guān)注點也主要在合約銷售額，而非權(quán)益銷售額。他舉例稱，比如旭輝控股2017年歸屬集團權(quán)益的合同銷售金額為550億元，同比增長88.4%。

安居客**分析師張波也指出，房企快速發(fā)展的一個方式是合作及代建項目比重增大，但規(guī)模和品牌房企銷售權(quán)益下降。不少房企通過合作的方式不但可以快速進入一些新城市，同時也能降低拿地成本和擴張風險。

擴張野心

主流房企除了顯示過往的優(yōu)異成績外，還向外界傳遞了強大的擴張野心，絕大部分房企意識到規(guī)模優(yōu)勢在行業(yè)發(fā)展中的重要意義。

旭輝集團為2018年制定的銷售目標為1400億。CRIC分析師沈曉玲認為，旭輝集團僅用5年銷售**千億，較近三年復合增長70%。因此其2018年40%的增長目標偏保守。不過沈曉玲指出，目前旭輝權(quán)益土地儲備為1600萬平方米，與其1400億目標相匹配的總土地儲備應在3100萬平方米左右。

新城控股2018年銷售目標為1800億元。3月15日，新城發(fā)展執(zhí)行董事及公司秘書陳偉健透露，“新城發(fā)展可售貨值達4000億元，到中期會再考慮需不需要再改變目標，但目前覺得1800億元是比較合適的?！跋Ｍ衲晷鲁前l(fā)展能進入Top10，可能的情況下，爭取進入Top5，這是我們未來5年的目標”。

張波認為，當前房地產(chǎn)發(fā)展馬太效應的驅(qū)動下，不當**較難生存，眾多房企無論是追求規(guī)模還是加速拿地都是為爭奪**地位。千億門檻只是**房企陣營的“入場券”，在沖千億、增業(yè)績壓力下，房企搶地導致土地溢價率快速提高。從統(tǒng)計局公布的今年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額來看，同比累計增速達9.9%，創(chuàng)兩年以來新高，亦從側(cè)面折射出房企的熱情。同時，熱點城市土地調(diào)控不斷從嚴，從拿地規(guī)則、資金來源、保證金及付款期限等方面進行限制，大房企的優(yōu)勢較為凸顯。

嚴躍進認為，對于未來目標，房企喊口號的方式，也是為了讓資本市場看到企業(yè)的成長能力。而且對于此類口號的提出，很大程度上也說明房企的信心。另外也說明通過規(guī)模擴張，希望投資部門和營銷部門可以快馬加鞭。

“對于企業(yè)經(jīng)營來說，不能站在2015-2017三年銷售業(yè)績持續(xù)攀升的基礎(chǔ)上定銷售目標，否則若是市場周期波動大，往往會很被動。從投資戰(zhàn)略角度看，不可以輕敵。這個時候需要學會更多的策略運用，比如要積極營造產(chǎn)品營銷的環(huán)境，同時積極尋找較好的投資機會等，尤其是要加大城市的布局類似重點三四線城市?！眹儡S進表示。


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